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Por que é tão difícil saber o preço exato dos imóveis?

segunda-feira, 12 de dezembro de 2016

Pesquisas usam fontes diferentes para medir a variação do metro quadrado, mas apontam para a mesma direção



Até poucos anos atrás, o Brasil tinha poucas pesquisas estruturadas e com divulgação periódica que apurassem o valor do metro quadrado dos imóveis. As iniciativas que existiam eram localizadas e se limitavam a uma cidade ou região metropolitana.

Hoje, o País conta com ao menos quatro índices de preços de alcance nacional, mas isso não significa que é tarefa descomplicada saber com precisão o preço de um imóvel. Isso acontece porque a informação sobre um empreendimento, qualquer que seja a fonte, acaba sempre tendo algum tipo de viés.

O índice mais antigo em atividade é o FipeZap, divulgado mensalmente desde 2011 e com histórico até 2008 pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o portal de classificados Zap. A pesquisa utiliza os anúncios de unidades novas e usadas para estimar a variação de três pontas importantes: imóveis residenciais, comerciais e de locação.

Por muito tempo a única referência, o FipeZap mostra claramente o boom e paradeiro do mercado imobiliário. Mas, por coletar as ofertas, pode muitas vezes superestimar, porque o valor anunciado costuma ser maior do que o transacionado.

Característica semelhante ocorre com o DMI (Dados do Mercado Imobiliário), do portal imobiliário VivaReal, que também usa o mesmo tipo de informação para construir o seu índice. Não por acaso, FipeZap e DMI oscilam em margens próximas, embora o segundo apresente variações mais bruscas mês a mês.

“Cada indicador é uma peça para montar a análise do todo. O importante é perceber a correlação entre eles para entender como está operando o mercado” afirma Eduardo Zylberstajn, pesquisador e coordenador do índice FipeZap.

No mês passado, a Abecip, associação que reúne as instituições financeiras que financiam a habitação com recursos da poupança, passou a divulgar o Índice Geral do Mercado Imobiliário – Residencial (IGMI-R).

Ao contrário do FipeZap e do DMI, o IGMI-R usa os laudos de avaliação dos imóveis financiados por bancos. Aqui, a tendência é oposta e uma das consequências é subestimar quanto valem os empreendimentos.

Oscilações. O Banco Central também adota metodologia semelhante para construir o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), que tem série histórica retroagindo a 2001. Em comparação com os demais indicadores, o IVG-R mostra oscilações muito mais intensas mês a mês, sugerindo que os preços estão retrocedendo a uma velocidade muito maior do que apontam seus pares. O indicador do BC também é divulgado com uma maior defasagem (o dado mais recente é referente ao mês de agosto).

“O IVG-R só divulga o dado consolidado, em âmbito nacional, o que acaba dificultando a análise, pois cada região ou cidade tem as próprias dinâmicas que influem no movimento dos preços. Esses detalhes acabam não sendo captados”, diz João da Rocha Lima Jr., coordenador do Núcleo de Real Estate da USP.

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