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Mercado teme impacto de tributação em fundos imobiliários e tenta mudar proposta

terça-feira, 22 de dezembro de 2015

A proposta de tributação dos fundos imobiliários, hoje isentos, preocupa investidores e gestores e já derrubou o valor das cotas dessas carteiras na BM&FBovespa. Em seu substitutivo à Medida Provisória 694/2015, que previa a redução do abatimento do Juro Sobre Capital Próprio (JSCP) das empresas, o senador Romero Jucá, com apoio da equipe econômica do ex-ministro Joaquim Levy, propôs o aumento do imposto das aplicações em ações e renda fixa e acabou com a isenção dos rendimentos das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e do Agronegócio (LCA) e também dos fundos imobiliários. O texto aguarda aprovação na Comissão Mista do Congresso.

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Pelo texto apresentado dia 17, semana passada, os rendimentos dos fundos imobiliários sofreriam tributação na fonte de 17,5%, independentemente do prazo. A tributação valeria para fundos que emitirem cotas ou captarem recursos a partir de 2016.
Ifix cai quase 5%
A proposta provocou reação imediata no mercado e o índice dos fundos imobiliários negociados em bolsa, o Ifix, caiu 4,85% na quinta-feira, para 1.371 pontos, recuperando-se ligeiramente depois do adiamento da votação do projeto para fevereiro. Hoje, o Ifix está em 1.402 pontos.
Impacto sobre o mercado
A preocupação com a tributação está provocando o adiamento de decisões de investidores, gestores e empresários do setor imobiliário, afirma Eduardo Levy, gestor de portfólios da Rio Bravo Investimentos. “Há muita conversa sobre carteiras de fundos imobiliários pela possível tributação dos ativos”, diz. Ele lembra que a discussão sobre fim da isenção se concentrava nas LCI e LCA, pelas críticas dos grandes bancos, gestores de recursos. “Mas na sexta-feira da semana retrasada, na surdina, foi enviada uma proposta incluindo tributação nos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e do Agronegócio (CRA), e dos fundos imobiliários”, conta.
Levy alerta que o mercado montou um setor inteiro de investimentos e projetos com base nessa isenção e, se tiver tributação, o segmento de fundos imobiliários vai sofrer bastante. “Se vier mesmo 17,5% de impostos, vamos ter essa correção nos preços das cotas, que já sofrem com a expectativa de alta dos juros pelo Banco Central e pela situação da economia dos preços dos imóveis”, lembra. Cada vez que o juro básico sobe, os fundos imobiliários ajustam para baixo suas cotas, para ajustar o retorno dos aluguéis ao da Selic.
Entidades tentam mudar texto
Como a votação não ocorreu na quinta-feira, o mercado teve algum alívio e ganhou tempo para tentar alguma mudança no projeto na Comissão Mista do Congresso. A MP 694 volta a ser discutida em fevereiro e tem de ser votada até 8 de março para não perder sua validade. “O governo, ainda sob a direção de Levy, tentou aprovar este ano, mas não conseguiu”, afirma o gestor.
Com o tempo extra, entidades como o Secovi e a BM&FBovespa vão tentar derrubar ou pelo menos mudar a proposta de Joaquim Levy. Uma alternativa já estaria sendo discutida, prevendo que fundos que aplicassem pelo menos dois terços de seus recursos em imóveis diretamente, os chamados fundos de tijolo, ficariam isentos ou pagariam uma alíquota mais baixa, de 12,5% ou 15%, enquanto os de papéis do setor, como CRI e LCI, pagariam alíquota mais alta. E seria mantida a isenção para os fundos já existentes, que não poderiam fazer novas captações. “Mas como a Receita e a BM&FBovespa iriam controlar fundos isentos e fundos tributados é outro pesadelo”, diz Levy.
Adiamento de investimentos
Mesmo com o adiamento oficial, Levy diz que o mercado teme que o governo tente aprovar a proposta até quarta-feira desta semana. Por isso, muitos investidores estão sendo orientados a adiar seus investimentos em fundos imobiliários. “Até o Congresso entrar em recesso, o medo existe, e mudar a proposta depois de aprovada na comissão é mais complicado, por isso estão todos atentos”, diz.
Para Levy, os fundos imobiliários perderão “um pouco do charme” junto aos investidores pessoas físicas, pois ele era o produto ideal para quem procura renda. “Quem compra um fundo de um prédio ou shopping tem a sensação correta que tem um pedaço de ativo real com rendimento mensal, que cai todo mês líquido em sua conta”, lembra. Se houver tributação, os riscos da aplicação, de liquidez ou vacância dos imóveis, continuarão os mesmos, mas os ganhos serão menores.
Mais fácil que a CPMF
Um fator que pode facilitar a tributação dos fundos imobiliários e outros ativos isentos é o fato de a taxação sobre o setor financeiro ser bem-vista por boa parte da população. “Seria até mais aceita do que a recriação da CPMF”, avalia Levy. Hoje, o setor de fundos imobiliários é relativamente pequeno, tem um estoque de R$ 30 bilhões no mercado, mas a tributação mataria boa parte do interesse pela estratégia. “Como muitos fundos são estruturados justamente pela vantagem fiscal para pessoas físicas, o que reduz o custo para o emissor, os projetos de construção também entram em compasso de espera”, diz o gestor. A medida provavelmente vai impactar novos projetos de construção de imóveis, pois o dinheiro ficará mais caro para o tomador, num momento em que a oferta de crédito já é limitada pela retração da economia e dos juros altos.
O temor de Levy é que como s grandes bancos não têm muita exposição a fundos imobiliários, a pressão por mudar a proposta do governo seja menor. “Os juros sobre capital próprio e as LCI e LCA afetam mais os bancos, mas CRI e CRA não têm tanta exposição”, lembra ele.
Gestão de fundos imobiliários a partir de R$ 100 mil
A possível mudança acontece no momento em que a Rio Bravo lança um serviço de gestão de fundos imobiliários. Batizada de Portfólios Imobiliários, o serviço se propõe a organizar as carteiras dos clientes, que às vezes foram montadas sem muita coerência, com valores a partir de R$ 100 mil. “Muita gente já tem um histórico, mas as aplicações foram sendo compradas sem muito estudo, muitos grandes bancos simplesmente jogaram as ofertas que saíram na carteira do investidor”, lembra Levy. Enquanto o juro era baixo e os imóveis disparavam tudo ia bem. Mas, a partir do segundo semestre de 2013, a realidade mudou e, num cenário de alta volatilidade, as carteiras imobiliárias começaram a se diferenciar mais, de acordo com sua qualidade. “Por isso achamos que há espaço para uma gestão ativa que traga valor ao investidor”, diz Levy.
No total, a Rio Bravo trabalha com 20 fundos imobiliários. “Entendemos seus riscos, conhecemos os gestores e tentamos montar nesse universo carteiras que atendam o interesse dos investidores pelo baixo risco a partir da diversificação, com liquidez e retorno, de acordo com o perfil do aplicador, se para formação de patrimônio ou para renda e proteção no futuro”, diz.
Um exemplo era o fato de a carteira ter fundos que aplicam em CRI, que são corrigidos pela inflação e servem de proteção para a disparada dos preços. “Mas talvez com a nova tributação tenhamos de mudar”, afirma Levy. A preferência da Rio Bravo é por carteiras ativas, que podem aplicar em um ativo só (monoativos, que têm mais risco de vacância e por isso costumam pagar retornos maiores) ou em vários imóveis (multiativos), ou fundos corporativos ou de agências bancárias, que são fundos mais defensivos. Há ainda fundos de papéis, que aplicam em CRI, e os fundos de fundos, que podem reunir um pouco de tudo. A menor parcela das carteiras vai para fundos ligados a logística e imóveis residenciais.
Custo de 0,1% ao mês
O cliente paga pelo serviço de gestão da carteira imobiliária uma taxa de 0,1% ao mês, que lhe dá isenção nas compras e vendas de cotas também. “Algumas corretoras chegam a cobrar até 2% por operação com o fundo imobiliário”, observa Levy. Por isso, algumas chegam a sugerir trocas mesmo sem necessidade, apenas para ganhar mais corretagem. “Nosso sistema evita esse tipo de conflito de interesse, e o investidor tem recomendação com mais transparência”, diz. Hoje, a Rio Bravo tem cerca de 100 clientes usando os Portfólios Imobiliários.
Para Levy, o mercado de fundos imobiliários vai perder um pouco da atratividade com a tributação, mas deve resistir. E, se o texto ficar para o ano que vem, há chances de mudanças. Mas se a taxação se confirmar, os preços das cotas vão se ajustar e depois os negócios vão voltar, em outros níveis de taxa. “Isso vai ser bom para quem é imune a tributação, como os fundos de pensão, pois as cotas vão cair e eles vão comprar papéis mais baratos”, explica Levy. “Há ganhos para alguns, mas vai machucar os atuais cotistas.”
BTG Pactual
Levy observa que o segmento passou também por alguma turbulência por conta da prisão do presidente do BTG Pactual, André Esteves. Como o BTG é bastante atuante na gestão de  fundos imobiliários, a notícia acabou afetando as cotas de vários fundos com alguma ligação com a instituição. “Por mais que tenha a gestão profissional, segregada, alguns fundos sofreram com o imbróglio todo”, afirma o gestor da Rio Bravo. Um exemplo foi o BC Fund, um dos maiores fundos imobiliários do mercado, que caiu 6% com a notícia da prisão. “As pessoas botaram tudo no mesmo saco, pois confundiram o risco do BTG com o dos fundos, o que não faz sentido”, explica Levy. “Por isso, consideramos as quedas como oportunidades de comprar.”

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