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Registro de Imóvel - Tempo e paciência para encarar custos e burocracias

segunda-feira, 3 de fevereiro de 2014

Além de documentos que comprador e vendedor precisam apresentar, as despesas com ITBI, certidões e escrituras pesam no bolso




Não bastasse a alta da alíquota do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de Belo Horizonte – prevista para passar de 2,5% para 3% a partir de maio –, mudanças na solicitação de escritura e registro elevaram os custos e a burocracia do processo de compra e venda de imóveis. “No caso de pessoa física, é preciso apresentar a prova do estado civil tanto de quem está comprando como de quem está vendendo. O documento deve ser atualizado e ter sido emitido há, no máximo, 90 dias”, alerta o despachante especialista na área imobiliária Divino Barbosa de Souza.

Para os casais, a certidão de casamento deve ser solicitada no cartório onde a união civil foi realizada. No caso de divórcio ou separação, devem ser apresentadas as certidões de casamento com averbação de divórcio e separação, respectivamente. Se viúvo, a certidão de óbito do cônjuge. Tudo com menos de 90 dias de emissão. “Essa modificação passou a valer na virada do ano”, lembra Divino. Segundo Fernando Pereira do Nascimento, oficial do 1º ofício de registro de imóveis de BH, a exigência visa dar maior segurança aos envolvidos nas transações imobiliárias. “A alteração do estado civil ou da capacidade das partes pode anular uma compra e venda”, explica.

Essa é apenas mais uma das várias etapas que devem ser superadas por vendedores e compradores de imóveis para finalizar o processo de transferência do bem. Se for considerado o prazo para levantamento dos documentos exigidos e a tramitação do processo de escritura e registro, Divino calcula serem necessários de 60 a 90 dias no total. É bom lembrar que finalizar o processo na escritura não garante a posse. “A propriedade só se transmite com o registro”, alerta Fernando.

A escritura é um instrumento para formalizar a vontade jurídica das partes e verificar a regularidade tanto dos envolvidos quanto do próprio imóvel. “É observado, por exemplo, se o empreendimento está livre e desembaraçado de qualquer ônus ou encargo que impeça sua alienação, como uma indisponibilidade decretada pelo Judiciário”, explica Fernando. O processo de escritura é fundamental para garantir a lisura da compra e venda do bem.

“É o ato preparatório. O que costuma demorar normalmente é o levantamento das certidões e o fato de as informações do imóvel no cartório estarem desatualizadas”, observa Fernando. Em vez de constar como casa construída, o bem pode ainda estar registrado como lote. O conflito de informações barra o processo e a necessidade de regularização da construção estende os prazos. Verificada toda a documentação e liberada a conclusão da transação, é realizado o cálculo do ITBI, alíquota que cabe ao município fixar. Enquanto em Belo Horizonte a taxa vai pular para 3%, em Nova Lima, cidade vizinha, esse percentual é de 2%. Já os emolumentos pagos, parte para custear os serviços do cartório, parte destinadas ao governo do estado, são fixados por lei estadual e reajustados anualmente. Os valores fixados valem para qualquer operação realizada nas cidades mineiras (veja quadro). Considerando todos os custos – exceto ITBI –, as taxas podem representar até 1,5% do valor do imóvel.

Finalizado o processo de escritura, é importante dar entrada imediata no pedido de registro. “Pode haver venda em duplicidade, por má-fé ou não. Nesse caso, quem registrar a escritura primeiro é o dono, mesmo que a outra escritura tenha sido lavrada antes”, afirma Fernando Pereira. Casos como esse são mais comuns na venda de lotes vagos. Nessa fase, é preciso pagar novo emolumento para registro do imóvel, cujo valor é calculado seguindo tabela semelhante à utilizada para escritura.

SEGURANÇA

O oficial Fernando Pereira alerta que a propriedade só se transmite com o registro do imóvel
Para se precaver de surpresas desagradáveis, o comprador pode buscar informações detalhadas sobre a situação do imóvel. “É preciso solicitar esses dados no cartório de registro de imóveis que engloba a região onde o empreendimento está localizado. Lá é possível solicitar a certidão de inteiro teor com ônus e ação que oferece uma radiografia completa do imóvel”, afirma Fernando.

Além do proprietário, é possível obter informações sobre impedimentos do bem, metragem e se os dados estão atualizados. “É importante que o comprador tenha conhecimento claro das condições do imóvel”, observa Fernando Pereira. Para fazer a solicitação junto ao cartório é importante ter em mãos o número da matrícula do imóvel, obtida, inclusive, com o corretor. “Caso não tenha, a pessoa pode buscar pelo endereço do empreendimento ou pelo nome do proprietário”, orienta.

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Emolumentos

Valor do imóvel Taxa

De R$ 105.000,01 a R$ 210 mil - R$ 1.695,74
De R$ 210.000,01 a R$ 420 mil - R$ 2.174,42
De R$ 420.000,01 a R$ 840 mil - R$ 2.516,66
De R$ 840.000,01 a R$ 1,68 milhão - R$ 3.128,78
De R$ 1.680.000,01 a R$ 3,2 milhões - R$ 3.910,90
Acima de R$ 3.200.000,01 - R$ 4.888,78

Cuidados antes de comprar o imóvel

- Verifique junto à prefeitura a situação do imóvel quando estiver situado em área sujeita a limitações (recuos, limitações administrativas, potencial construtivo, tombamento etc.);

- Caso o vendedor seja viúvo ou divorciado e no registro imobiliário conste outro estado civil, é importante verificar a existência de partilha ou adjudicação a ser registrada no registro de imóveis, evitando despesas inesperadas;

- Caso seja o herdeiro a pessoa que está vendendo o imóvel, é necessário que se exija o registro formal de partilha para efetivar a compra. Como os processos de inventário podem demorar, o comprador ficará impedido de registrar o imóvel em seu nome até que se regularize o inventário.

Fonte: 1º ofício de registro de imóveis de Belo Horizonte (UAI/LugarCerto)

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