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Comprador de Imovel: gastos adicionais exigem o bolso preparado

segunda-feira, 24 de junho de 2013


Ao comprar um imóvel, as pessoas precisam desembolsar uma boa quantia com impostos e taxas de cartório fundamentais para a segurança da transação


 (Gladyston Rodrigues/EM/D.A Press)

Como boa parte dos interessados em comprar um imóvel, o professor Cleidson Silva, que mora no Bairro Santa Amélia, na Região da Pampulha, não tinha conhecimento de todas as taxas e impostos que deveria pagar. “Fiquei sabendo quando comecei a olhar apartamentos e tive uma conversa com a dona da imobiliária em que fechei o negócio. Achei muito altos os valores e, quando comprei, não tinha noção que teria que pagar tanto imposto. Tive de fazer um empréstimo. Tinha me preparado para dar a entrada e fazer uma pequena reforma no apartamento.” 

Para evitar surpresas, na hora de comprar a casa própria é bom estar preparado para gastos além do valor do imóvel. São custos com cartório e impostos que, embora inevitáveis, podem compor o financiamento pela Caixa Econômica Federal, não necessitando, portanto, serem quitados à vista. As despesas legalmente exigidas são fundamentais para a segurança do negócio e evitam problemas futuros.

O advogado Renato Horta conta que, em regra, precisam passar pelo cartório a escritura pública emitida em cartório de notas e registrada no cartório de registro de imóveis. “Esse último dá maior segurança jurídica para quem pretende adquirir o imóvel, pois somente é proprietário aquele que registra. Além disso, o registro serve para que o comprador, antes de adquirir o bem, confira o imóvel vendido com o registrado e se o vendedor é realmente seu legítimo dono, evitando, assim, surpresas e até mesmo golpes”, diz.

A verificação prévia das condições do imóvel no cartório de registro de imóveis pode ser feita por meio de sua matrícula, que vai descrever as dimensões do bem e eventuais ônus e direitos que recaem sobre ele, “sendo, por isso, indispensável a qualquer negócio. Em Belo Horizonte, o custo pode chegar a R$ 86”, conta Renato Horta.

RESPONSABILIDADES 

Para deixar claro com quais taxas e impostos o interessado em comprar um imóvel tem de arcar, o diretor da AdimóveisBH, Marco Aurélio Boson, cita o Código Civil Brasileiro. “Nos termos do artigo 490, todas as despesas de escritura e registro são de responsabilidade do comprador, e as de tradição (entrega do imóvel), do vendedor. Esse mesmo artigo afirma que se houver em contrato cláusula dispondo em contrário, ou seja, que as despesas de escritura e registro sejam do vendedor, tal cláusula prevalecerá. Contudo, na prática não há este tipo de estipulação”, explica.
O professor Cleidson Silva teve que recorrer a um empréstimo para arcar com os gastos com cartório (Eduardo Almeida/RA Studio)
O professor Cleidson Silva teve que recorrer a um empréstimo
para arcar com os gastos com cartório

Assim sendo, Boson informa que ficam a cargo do comprador as despesas com reconhecimento de firma das assinaturas do contrato, todas as certidões exigidas pelos cartórios para lavratura da escritura, inclusive certidão de registro e negativa de ônus. “Além de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), emolumentos cartorários para lavratura e registro da escritura e honorários de despachante, se contratado.” 

O diretor da AdimóveisBH conta que se o comprador utilizar FGTS e/ou financiamento imobiliário, devem-se acrescentar as despesas com avaliação, taxas bancárias para transferência de valores ao vendedor e demais documentos exigidos pelo agente financeiro. “Há, ainda, seguro de morte e invalidez permanente e danos físicos do imóvel, juros e correção monetária do financiamento e, se imóvel adquirido na planta ou em construção, a comissão de venda de corretagem, se exigido pelo construtor”, enumera Boson.

Garantia de posse
O não pagamento de qualquer taxa ou imposto inviabiliza o registro do imóvel. Entre lavratura e registro da escritura, cartórios cobram cerca de 2% do valor avaliado

Os valores das taxas e impostos para garantir a aquisição do imóvel não são baratos, mas são essenciais para que o imóvel possa, de fato, ser chamado de seu. O diretor da AdmóveisBH, Marco Aurélio Boson, informa que o ITBI tem percentual fixado pela PBH em 2,5% do valor de avaliação do imóvel feita pela prefeitura. “Há casos de isenção desse tributo, mas para imóveis considerados de baixo valor e objetos de programas sociais.”

Para lavratura e registro da escritura, Boson diz que os cartórios cobram algo em torno de 2% do valor de avaliação do imóvel e, em caso de financiamento (FGTS), cerca de R$ 600 para avaliação. “As certidões necessárias, incluindo honorários de despachante especializado, algo em torno de R$ 500. Assim, seria prudente o comprador separar cerca de 5% do valor de avaliação do imóvel para custear as despesas que terá com a transação. No caso de imóvel na planta ou em construção, há que se acrescentar a comissão do corretor, se assim for estipulado.”

"As despesas de cartório, obrigatórias ou facultativas, devem ser pagas à vista. Quanto ao ITBI, poderá ser pago de forma parcelada%u201D - Renato Horta, advogado
O advogado Renato Horta diz que o ITBI vai variar conforme o município. “Em Belo Horizonte, é 2,5% do valor de mercado do imóvel. Quanto à escritura pública, o que será pago é calculado pelo município, conforme valor de mercado do imóvel. Em Minas, as taxas variam entre R$ 95,29 e R$ 4.635,65. O registro no cartório seguirá a mesma lógica e variação de preço.”

Por isso, ao pensar em comprar um imóvel, é essencial se planejar. Mas há ainda, em tese, a alternativa de parcelamento de taxa, como informa Renato. “As despesas de cartório, obrigatórias ou facultativas, devem ser pagas à vista. Quanto ao ITBI, poderá ser pago de forma parcelada. Porém, a certidão de quitação, exigida pelo cartório de registro de imóveis no momento do registro, somente será expedida após o pagamento da última parcela. Ou seja: de forma prática e objetiva, o pagamento do imposto deve ser à vista.”

Boson conta que o ITBI pode ser parcelado com correção do IGP-M, mais juros de 1% ao mês. “Contudo, o cartório só lavrará a escritura quando da quitação do parcelamento, o que, na prática, pode inviabilizar o negócio, pois, como se sabe, quem não registra não é dono. No caso de financiamento (FGTS), igualmente o cartório só registrará o documento quando da quitação do parcelamento e, consequentemente, só será liberado o valor ao vendedor pelo agente financeiro quando do registro, o que também poderá inviabilizar o negócio.”

As demais despesas, com exceção dos honorários do despachante (se contratado), não podem ser parceladas, segundo Boson. “É preciso esclarecer que o agente financeiro poderá embutir o ITBI e outras despesas no financiamento obtido, dependendo do banco e do cliente.”

IMPLICAÇÕES 

O diretor do AdimóveisBH alerta sobre as implicações para quem deixar de pagar alguma dessas taxas. “O parcelamento é cancelado, tendo que se pleitear outro ITBI, com juros e correção, afetando toda a transação feita. O comprador ainda pode incorrer em multa por descumprimento contratual e até desfazimento do negócio”, esclarece.

Renato Horta confirma que o não pagamento de qualquer taxa (cartorária) ou imposto (ITBI) inviabiliza o registro do imóvel, única garantia legal de propriedade. “Isso porque, em regra, o cartório de registro de imóveis somente registra documentos com fé pública que declaram a propriedade de imóvel, como escrituras públicas confeccionadas em cartórios de notas ou contratos de financiamento da Caixa Econômica, em ambos os casos, mediante apresentação de quitação do ITBI.”

Além desse cuidado, para que o processo de regularização dos documentos transcorra da forma mais rápida, o ideal é contratar os serviços de despachantes, que, segundo o advogado, são profissionais habituados com as exigências burocráticas. Boson afirma que é sempre bom e recomendável tratar da compra e venda com um corretor/imobiliária de confiança, “que, além da experiência na questão comercial, pode e deve analisar toda a documentação necessária, prestando uma ampla consultoria e assessoria nesse tipo de negócio. A figura do despachante imobiliário também é importante, tendo em vista saber ele percorrer, de maneira mais rápida e segura, todo o caminho necessário”, confirma.

Confira os gastos que o interessado em comprar um imóvel tem de pagar

Obrigatórios:

- Taxa para confecção de escritura pública quando o imóvel não é financiado pela Caixa Econômica Federal
- Taxas com o registro no cartório de registro de Imóveis da escritura
- Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI)

Facultativos (que se referem à segurança contratual):

- Contratação de advogado: para análise prévia do contrato, verificação (matrícula) no cartório de registro de imóveis acerca da situação do bem, para verificação quanto ao tamanho do terreno e edificação registrados, nome do verdadeiro proprietário, existência de ônus reais sobre o imóvel (como hipoteca) e existência de restrições aos elementos da propriedade (usufruto, aluguel etc) 
- Contratação de despachantes para averiguar situações de financiamento, documentação em geral

Fonte: Renato Horta, advogado/LugarCerto/Estaminas

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