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Consórcio deixa de ser opção vantajosa

segunda-feira, 27 de maio de 2013

Selic baixa mantém TR zerada, o que resulta em financiamento direto de imóveis com taxas imbatíveis, em torno de 8% ao ano


Custo de consórcio é mais alto para a compra de apartamento até R$ 500 mil  (Maria Tereza Correia/EM/D.A Press - 26/1/12)
Custo de consórcio é mais alto para a compra de apartamento até R$ 500 mil
Os juros baixos dos financiamentos habitacionais e a correção do saldo devedor pela Taxa Referencial de Juros (TR) próxima ou igual a zero tornam desvantajoso o consórcio imobiliário, em grande parte dos casos, como meio de adquirir a casa própria. Mesmo assim, consumidores têm aderido a essa modalidade de parcelamento. Depois de ficar parada em 2009 e 2011 e ter sofrido queda de 14% em 2012, a venda de novas cotas voltou a crescer levemente nos três primeiros meses do ano em relação ao início de 2012: houve alta de 2,29% no período.

É necessário pensar com muito cuidado antes de optar por esse sistema. O custo tende a sair mais alto que o de um financiamento habitacional se o comprador obtiver crédito na Caixa Econômica Federal ou no Banco do Brasil, que oferecem taxas de juros entre 7,6% e 8,08% ao ano (0,64% e 0,67% ao mês) para imóveis até R$ 500 mil, ainda que a prestação inicial seja mais alta. Para comparar, não basta o interessado apenas multiplicar a parcela inicial de um sistema e de outro pelo número de meses para saber quanto pagará no final do prazo. Esse cuidado se aplica mesmo para o primeiro sorteado no consórcio, que leva vantagem sobre os demais.

O problema é que as parcelas do consórcio (portanto do total da dívida a vencer) são atualizadas anualmente com base em um índice de preço acumulado a cada 12 meses, que pode ser o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), da Fundação Getulio Vargas, o que se aplica à maioria dos casos, ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IBGE), usado pela Caixa. Esses indicadores têm ficado na casa dos 7% em 12 meses nos últimos três anos. Em 2013, apontam para uma taxa próxima desse percentual. Já o saldo devedor dos financiamentos não tem sofrido qualquer correção, pois a TR, usada para esse fim, é atualmente zero, em consequência do fato de a Selic estar em 7,5% anuais.

Além disso, os bancos adotam o sistema de amortização crescente, em que a prestação inicial do empréstimo é mais alta justamente para que o mutuário amortize mais o valor do principal (o financiamento tomado) desde o início. Assim, os juros cobrados a cada mês incidem sobre um saldo devedor que se reduz progressivamente. “O financiamento é melhor do que o consórcio, pois, além da prestação descrescente, garante a posse imediata do imóvel”, alerta o economista e especialista em matemática financeira José Dutra Vieira Sobrinho.

Numa simulação feita com os dois produtos oferecidos pela Caixa, com o mesmo valor do crédito para pagamento em 150 meses, é possível verificar que a parcela mensal do consórcio, bem menor inicialmente, fica igual à do financiamento após 60 meses de pagamento, considerando INPC ou INCC de 5,5% no primeiro ano e de 4,5% nos demais, e a TR zerada, como ocorre desde o início deste ano. A partir daí, durante os demais 90 meses, a prestação do consórcio continua subindo e a do financiamento diminuindo.

No fim de 150 meses, o consorciado terá pago em torno de R$ 430 mil, enquanto desembolsaria R$ 397 mil ou R$ 389 mil num financiamento do mesmo banco. Caso a simulação fosse feita com a TR e o INPC dos últimos 10 anos, o financiamento com as atuais taxas de juros seria ainda mais vantajoso. Entre abril de 2003 e o mesmo mês deste ano, a TR ficou em 16,7%, observa Dutra Sobrinho. Já o INPC variou 69,9% e o INCC 111,2%. Nos últimos 15 anos, enquanto a TR acumulou 41,02%, o INCC subiu 227,45%, mais de cinco vezes. O INPC ficou em 160,7%, quatro vezes mais.

RAPIDEZ 
A Caixa alega que o consórcio é opção para quem planeja adquirir um imóvel sem pressa de tê-lo imediatamente. Ele serve também para compra de imóvel comercial, que tem taxas de juros dos financiamentos mais altas. Já a Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios (Abac) destaca que o sistema não deve ser usado por quem não pode esperar muito tempo pelo bem.

Segundo a Caixa, a correção das parcelas pelo INPC, índice adotado pela instituição, preserva o valor de compra no momento da contemplação da carta de crédito, que é por sorteio ou lance. O problema é que, para quem já foi contemplado, essa atualização pela inflação encarece o crédito que o cliente obteve anteriormente, em nível menor. Já o consorciado contemplado depois de alguns anos recebe uma carta de crédito maior. Mas é preciso considerar que, na prática, ele estava poupando e não financiando algo. Todo valor desembolsado até então poderia ter ficado numa aplicação financeira, recebendo rendimentos. Esse montante poupado poderia ser usado como entrada em um financiamento, que seria, assim, concedido em condições bem mais favoráveis.

O último perde mais

Os primeiros sorteados em um consórcio têm um benefício em relação aos que optam pelo financiamento: uma parcela inicial bem menor, que poderá caber com mais conforto no orçamento. Se o salário desses contemplados acompanhar a variação da inflação no anos seguintes, a prestação comprometerá sempre a mesma proporção do orçamento. Não cai, mas tampouco pesa sobre as contas domésticas.

“Para essas pessoas, pode até não ser um mau negócio. Mas para a maioria dos consorciados, é péssimo”, afirma o economista José Dutra Vieira Sobrinho. “É uma decisão que leva em conta vários fatores, que não pode ser tomada por impulso”, reforça o educador financeiro Mauro Calil.

É preciso considerar nos cálculos também os custos extras da carta de crédito obtida no consórcio: taxa de administração (em geral de 17% a 18% durante todo o prazo, o que dá, no caso de 150 meses, 0,12% ao ano) e encargos para o fundo de reserva, além do seguro — esse cobrado também no financiamento.

Um consorciado sorteado no 37º mês recebe uma carta de crédito atualizada, que passa a ser de R$ 288 mil após três anos (a partir do exemplo de R$ 250 mil). A essa altura, ele já pagou R$ 84.798,00 em 36 meses e terá de arcar ainda com 114 parcelas de R$ 2.512,00 , que continuarão a subir a cada 12 meses. Na prática, terá recebido apenas R$ 203,2 mil, pois os outros R$ 84.798,00 correspondem ao que ele desembolsou antes, sem receber o bem.

Na ponta do lápis, ele arca com custos (comparáveis aos juros cobrados no financiamento) de 0,64% ao mês, o mesmo de um financiamento oferecido pela Caixa para imóvel de até R$ 500 mil. Mas a prestação do consórcio aumenta a cada 12 meses e a do financiamento cai. Se tivesse aplicado as 36 parcelas na caderneta de poupança, que tem rendido 0,41% ao mês, essa pessoa teria no mesmo período cerca de R$ 90 mil.

A esperança de dar lance e receber logo o bem também requer contas, pois pode não valer a pena. Mesmo a opção do chamado lance embutido é desvantajosa. Trata-se de uma forma de o consorciado ser contemplado sem desembolsar suas economias. Nesse caso, ele paga o lance com parte do valor da própria carta de crédito. O valor menor que ele recebe embute custo bem mais alto do que se ele tivesse obtido o montante integral.(AD)(ESTAMINAS)

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