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Variáveis ajudam a alterar o preço de imóveis em BH

segunda-feira, 9 de abril de 2012


Posição do Sol, andar, número de garagens, vista, localização e metragem das unidades influenciam diretamente na composição do preço. Variação pode chegar a mais de 100%


Quando o arquiteto Oscar Niemeyer projetou o Conjunto JK, no Bairro Santo Agostinho, na Região Centro-Sul de Belo Horizonte, ele não escondeu o seu lado comunista em uma das primeiras obras modernistas do gênio: os 1.086 apartamentos do prédio são de 13 tipos, de quarto e sala a duplex com 200 metros quadrados. É difícil dizer que os arquitetos e empresários da construção civil ainda mantêm a ideologia de Niemeyer, mas hoje, 40 anos depois da sua obra, ainda é possível encontrar em um mesmo edifício apartamentos com variação de preço de mais de 100%.

E o valor do imóvel não muda apenas com a metragem. Outras variáveis ajudam a alterar o preço das unidades, como a altura do apartamento, vista privilegiada, número de vagas de garagem e posição do Sol. As unidades com a mesma metragem nos edifícios podem ter variação de preço de até 20%. “É o caso, por exemplo, da diferença de preço dos apartamentos que estão no primeiro e no último andar”, observa Lucas Guerra, diretor comercial e de marketing da Patrimar, voltada para imóveis de luxo. Os andares mais baixos, próximos do playground e área de lazer, diz, costumam ser menos valorizados, em função do barulho. “Já os mais altos têm vista privilegiada”, observa.

E nem sempre as unidades de frente para a rua são mais valorizadas. “Se eu tiver um apartamento que é voltado para a Avenida Amazonas, por exemplo, o preço pode cair de 15% a 20% em relação ao dos fundos, onde não tem o barulho”, observa Guerra. Ele tem um condomínio em lançamento com unidades de três quartos (80 metros quadrados) e quatro quartos (120 metros quadrados). A diferença de preço dos apartamentos é de 50%.


O empresário Teodomiro Diniz Camargos, diretor da Diniz Camargos, já construiu um edifício com unidades com 24, 37 e 50 metros quadrados. Na época, o menor apartamento foi comercializado por R$ 36 mil e o maior por R$ 85 mil, diferença de 136,1%. “Mas é preciso ressaltar que o preço do metro quadrado dos apartamentos de um quarto é mais alto, pois é o mesmo banheiro e cozinha para diluir em área maior”, afirma. E engana-se quem acha que as vistas privilegiadas acontecem apenas nos apartamentos de andares mais altos. “Em algumas situações, a vista bonita está nos primeiros andares, como é o caso dos terrenos íngremes”, observa Camargos.

Projetos muito personalizados também dificultam na hora da venda. “Já vi casos de apartamentos de quatro quartos serem transformados em um quarto com sala grande. Esse perfil é muito específico e sai da média do mercado, o que dificulta a venda”, ressalta o empresário.

A posição do imóvel em relação à vizinhança é outro ponto a ser analisado, na avaliação de Bráulio Franco Garcia, diretor da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG). “A unidade do fundo pode não ter a vista privilegiada, mas em muitos casos é mais silencioso”, observa Garcia. Apartamento voltado para a nascente do Sol também costuma ser mais valorizado, pois o sol da manhã costuma ser mais fraco.

Análise da notícia

Avaliação imobiliária

Há características que valorizam ou depreciam o do imóvel. Mas se for avaliar o mercado de Belo Horizonte, é bom lembrar que o segmento de apartamentos novos está escasso. Os imóveis estão mais caros e menores nos últimos anos. Em 2011, foram vendidos R$ 6 bilhões em apartamentos na capital, com base no valor arrecadado no Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). É quase o dobro do valor registrado em 2008, quando foram comercializados R$ 3,1 bilhões, segundo o levantamento feito pela Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, em parceria com o Sindicato da Habitação de Minas Gerais (Secovi-MG) e Fundação Ipead/UFMG. O valor das negociações das unidades praticamente dobrou nos últimos três anos na capital, mas a área total transacionada teve queda de vendas por metro quadrado. Em 2011, foram vendidos 2,36 milhões de metros quadrados em imóveis, contra 2,44 milhões em 2008, segundo a pesquisa. (GC)

APARTAMENTOS de um EDIFÍCIO

O QUE VALORIZA



  • Área privativa no primeiro andar
  • Andares mais altos (em algumas construtoras o preço sobe 1% a cada andar para cima)
  • Posição de Sol nascente
  • Vista privilegiada
  • Duas vagas de garagem
  • Vagas de garagem livres



O QUE DESVALORIZA



  • Primeiro andar próximo ao salão de festas e playground é prejudicado pelo barulho
  • Apartamento voltado para rua ou avenida muito barulhenta
  • Posição de Sol poente
  • Projeto personalizado do apartamento
  • Vagas de garagem presas
  • Unidades abaixo do nível da rua
(EstadodeMinas/Economia-08/04/12)

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