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Secovi-SP divulga Balanço do Mercado Imobiliário 2011

quarta-feira, 7 de março de 2012

Estudos e pesquisas se assemelham às condições dos seres vivos. Assim como nada no mundo é estático e tudo sofre, constantemente, a influência do meio, as análises de comportamento de mercado vão se alterando conforme o dinamismo e a evolução das economias local e global. Essas interferências produzem consequências para as atividades, e o mercado imobiliário não fica de fora desta dinâmica.

A velocidade de disseminação da informação e de elaboração do conhecimento na indústria imobiliária criou a necessidade de se pensar na ampliação dos indicadores que nos ajudam a compreender os caminhos e as tendências desse setor.

Para atingir esse fim, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) apresentará nesta edição do balanço um novo indicador, que poderá se tornar parte integrante dos índices atuais.

Ao analisarmos as edições anteriores dos relatórios da Pesquisa Sobre o Mercado Imobiliário, percebemos que o mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo em 2011 pode ser classificado como o ano dos ajustes.

Todavia, o volume de lançamentos manteve-se nos patamares observados em 2010, com reposição de oferta.

Em síntese, 2011 foi um bom ano, com o ritmo de vendas de imóveis novos superior à média histórica, justamente em um momento de ligeira instabilidade econômica, reflexo das crises nos Estados Unidos e na Europa.
  • Valor comercializado em 2011: R$ 13,3 bilhões diante dos R$ 13,2 bilhões da média dos anos de 2004 a 2011, com variação de 0,7%;
  • Índice de Velocidade de Vendas Anual de 57,2%, próximo à média histórica de 60,2% calculada de 2004 a 2011;
  • Oferta final de dezembro de 19,7 mil unidades, diante das 16,5 mil de dezembro de 2010.
Velocidade de Vendas
Propomos analisar o mercado imobiliário da cidade de São Paulo a partir do Índice de Velocidade de Vendas Anual, ou seja, de 12 meses.

O conceito parte do VSO mensal, mas é calculado com base em um período maior, composto pelo mês de referência, no caso dezembro, somado aos índices dos 11 meses anteriores.

Ou seja, a venda acumulada no ano é dividida pela soma do total de lançamentos realizados durante o ano mais o estoque observado no primeiro dia desse ano. Por exemplo, se a velocidade de vendas anual for de 50%, isso significa que se vendeu metade das unidades da soma do estoque remanescente e dos lançamentos no ano.

Dessa forma, de janeiro a dezembro de 2011, a Velocidade de Vendas Anual foi de 57,2%. Obtém-se esse resultado somando a oferta inicial do ano de 11,8 mil unidades com o total lançado de 37,65 mil unidades, comparado com o total de vendas de 2011, que foi de 28,31 mil unidades.

Cenário Econômico e Demanda
O ano de 2011 foi marcado pelos desdobramentos da turbulência econômica dos Estados Unidos e a desconfiança da solvência de sua economia interna, e e pelas dificuldades dos países europeus. Para agravar a situação, o Japão sofreu uma tragédia natural que abalou sua economia, já enfraquecida pela longa recessão.

Porém, no cenário nacional, houve alternância entre boas notícias e fortes momentos de indefinição e preocupação.

Vivemos um período de pleno emprego, com taxa de desemprego de 4,7%, e apesar de se encontrar em um patamar superior à meta governamental, a inflação está controlada. Vale lembrar que no primeiro semestre de 2011 foi registrada uma forte tendência de alta, contida com a adoção, pelo governo, de medidas macroprudenciais.

A desaceleração da economia reduziu a estimativa de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) do País para algo em torno de 3%.

Lembremos, também, que houve transição no governo federal, e tradicionalmente as eleições presidenciais geram questionamentos sobre os rumos da política econômica.

Para 2012, as projeções são as seguintes:

Países europeus ficarão com o PIB estabilizado, com variação de 0,2% a 0,4% em relação a 2011.

Os Estados Unidos iniciarão a retomada de crescimento com PIB aproximado de 2%. Países emergentes, principalmente Brasil, Rússia, Índia e China, poderão crescer em torno de 6,3% - com a China chegando a 8,5%, apesar da desaceleração em relação ao crescimento dos anos anteriores. A expectativa é de o Brasil crescer em torno dos 3,3% a 3,5%.

O governo aposta na aproximação do índice de inflação com as metas estabelecidas, e com a redução da taxa básica de juros, a Selic, nos próximos meses. Para tanto, o governo conta com o prolongamento da estagnação da economia mundial, principalmente a europeia, e com a queda dos preços dos bens cotados internacionalmente.

O consumo das famílias continuará em expansão, mas a taxas moderadas. Esse comportamento em um país de proporções continentais e com grande contingente populacional representa um trunfo para proteger o Brasil da crise internacional.

A demanda tem papel relevante para a indústria imobiliária, principalmente no sentido de se traçar tendências e planejar os rumos da atividade.

Conforme consta no livro Administração de Marketing, do professor Philip Kotler, o fator cultural exerce maior influência na aquisição de imóvel, com destaque para os valores de comportamento das famílias. Tal tese pode ser confirmada por meio da observação da nação brasileira, que possui forte componente de cultura mediterrânea no tocante à valorização do bem imóvel.

Uma reflexão menos acadêmica pode ser feita a partir de estudo conjunto do Plano CDE, Planilhar e Serasa, demonstrando que a compra ou renovação da moradia é o principal item de consumo de todas as classes sociais, desde A até a DE.

Outros fatores demográficos demonstram aspectos altamente favoráveis à aquisição de imóveis no País.

A mobilidade social ampliará a classe C de 66 milhões de pessoas, em 2003, para algo em torno de 113 milhões, em 2014. Ou seja, um crescimento de 71% no período de 11 anos.

Estudo da FGV (Fundação Getúlio Vargas) divulgado no Construbusiness prevê que, de 2010 a 2022, serão necessárias 23,5 milhões de novas moradias, das quais 6,2 milhões para suprir o deficit habitacional e 17,3 milhões para atender ao crescimento vegetativo. Esse contingente de novas famílias vai precisar de habitação, independentemente da situação econômica.

E quando se fala em necessidade de habitação, isso inclui imóveis para locação. Atualmente, há escassez de oferta de casas e apartamentos para alugar e a solução para o retorno do investidor para esse tipo de imóvel pode passar pela concessão de incentivos sobre a renda em aluguéis.

Mercado Imobiliário em 2011 e Perspectivas para 2012
A evolução dos recursos para o crédito habitacional é importante, ainda que a análise corresponda aos dados do mercado imobiliário da cidade de São Paulo.

Em 2011, os recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), com captação em cadernetas de poupança, proporcionaram crédito de R$ 79,9 bilhões, com crescimento de 42% sobre 2010 (R$ 56,2 bilhões). O montante equivale a 493 mil unidades financiadas em 2011, um aumento de 17% sobre o volume de 2010 (421 mil unidades).

Em termos de recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), houve crédito de R$ 34,2 bilhões, com aumento superior a 22% sobre 2010 (R$ 27,9 bilhões). Ou seja, foram 550 mil contratos em 2011 diante dos 450 mil do ano anterior, um crescimento de 22%.

O crédito imobiliário atingiu R$ 114,1 bilhões em recursos, com a soma das fontes SBPE e FGTS. Foram mais de um milhão de moradias (1,04 milhão) em um ano.

Nesse cenário, a carteira de crédito apresenta-se extremamente saudável. De acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o índice de inadimplência foi o mais baixo dos últimos oito anos, chegando a 2,0% em 2011. Considerando a garantia por alienação fiduciária, a taxa de inadimplência cai para 1,4% no ano.

Outro fator que garante a saúde das operações de crédito imobiliário no Brasil é a relação de endividamento diante do valor do imóvel.

O financiamento habitacional em 2011 representou aproximadamente 63% do valor do imóvel, ou seja, o comprador investiu em recursos próprios 37% do total.

Mercado de Imóveis na Cidade de São Paulo em 2011
O mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo refletiu a movimentação da economia e dos recursos disponíveis.

Em síntese, além dos dados citados anteriormente, o mercado em 2011 registrou 47% das vendas no segmento de 2 dormitórios (13.298 unidades acumuladas no ano) e 30% no nicho de 3 dormitórios (8.483 unidades).

Vale destacar a participação das unidades de 1 dormitório, caracterizadas por imóveis diferenciados (flats, lofts, estúdios, dentre outros), na região central da cidade, provavelmente como reflexo do processo de revitalização.

Ao longo do ano, imóveis de 2 dormitórios marcaram presença constante e marcante em bairros periféricos, principalmente na zona Leste da Capital, como Guaianazes, São Miguel, Cangaíba e Vila Carrão.

Também foi registrada a diversificação do produto em bairros mais tradicionais da atividade imobiliária, como Mooca, Vila Prudente, Morumbi, Itaim Bibi, Vila Olímpia e Vila Mariana.

Outros Mercados
A incorporação de escritórios cresceu 25,9% em 2011, com o lançamento de 7,3 mil conjuntos na cidade de São Paulo, diante das 5,8 mil unidades de 2010.

Já o mercado de locação residencial sofreu forte influência da escassez de oferta e os valores de contratos novos realizados na cidade tiveram aumento médio de 18,48% no ano passado.

A dificuldade de se encontrar imóveis para alugar pode ter sido um dos fatores responsáveis pela forte redução no volume de ações locatícias. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo registrou 18,6 mil casos em 2011, contra 20,1 mil no ano anterior. Foi o menor volume de ações protocoladas desde o início do acompanhamento dos dados, em 1993.

Perspectivas para 2012
A economia europeia deve continuar a “andar de lado”, ao contrário da norte-americana, que já esboça recuperação.

O cenário econômico nacional conta com boas notícias e as perspectivas para este ano são muito melhores em comparação com as de 2011: a produção expressa pelo PIB deve girar em torno dos 3,5%, o momento é de pleno emprego, com taxa de desocupação baixa e crescimento da massa salarial.

Somado a esses aspectos, o Brasil possui elevado potencial de consumo interno e há a previsão de crescimento do crédito habitacional com recursos da poupança da ordem de 30%, o que completa o cenário de expectativas favoráveis para o setor em 2012.(Fonte:Divulgação SECOVI-SP)

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