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Casa Propria - Mutuario pode transferir financiamento de banco e pagar menos

sexta-feira, 16 de março de 2012

Direito é garantido por lei desde 2008. Mas instituições não informam seus clientes

Poucos mutuários sabem, porque os bancos não informam, mas é possível pechinchar uma redução substancial de custos nos contratos antigos de financiamento da casa própria. Essa renegociação tornou-se ainda mais atrativa nos últimos meses, por conta da redução dos juros básicos da economia, que na última semana caíram à casa de um dígito (9,75%). Mas um acordo fechado entre os bancos dificulta o acesso dos mutuários à informação de que a lei garante o direito de transferir o financiamento da casa própria de um banco para outro, sem custos, da mesma forma como se pode mudar de operadora de celular mantendo o mesmo número.

O governo ajudou nesse acordo informal entre as instituições, não dando a devida publicidade à regulamentação da lei que permite, desde 2008, a transferência (portabilidade) do financiamento. Mas as normas são claras. Se o cliente encontrar uma condição melhor, pode levar o crédito habitacional para outro banco ou usar isso como barganha para reduzir a prestação do imóvel.

A tarefa nem sempre é fácil. O professor de filosofia da Universidade Federal Fluminense (UFF), Fernando Muniz, travou uma luta contra o Santander, por um ano, até conseguir transferir o financiamento do seu apartamento em Ipanema para o Banco do Brasil.

"Como você fica amarrado ao banco, ele impede que você tenha um benefício garantido por lei" destaca Muniz, acrescentando que, depois de finalmente concretizar a transferência, a prestação do seu financiamento caiu de cerca de R$ 3 mil para cerca de R$ 2,7 mil, com o mesmo prazo.

Um mutuário que tenha financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pelo sistema SAC, de R$ 200 mil, à taxa de 11% ao ano, mais TR, e dez anos ainda por vencer, paga, em média, prestação de R$ 3.413,59. Se esse mutuário renegociar o financiamento por uma taxa de 9%, o valor da parcela cairá para R$ 3.108,13. E o saldo devedor ainda será reduzido em quase R$ 20 mil.

De acordo com as normas do BC, os bancos não podem cobrar taxas de quem transferir seu financiamento de instituição, nem Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), se o saldo levado for idêntico. Ao migrar, o banco tem que calcular o valor atual da dívida, descontado o juro embutido nas parcelas a vencer. Ao mutuário, só cabe arcar com os custos de cartório, que podem ficar em cerca de 1% do valor do imóvel.

Segundo o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari Junior, nos últimos dois anos, as taxas do SFH caíram de 12% ao ano (teto tradicionalmente cobrado) para um valor médio de 9,5% a 10% ao ano. Não há estatísticas precisas sobre os juros cobrados nesse mercado, mas a queda foi confirmada por todas as fontes ouvidas pelo GLOBO. Lazari confirma a aversão dos bancos à portabilidade, mas justifica:

Se as migrações se tornarem frequentes, os bancos terão direito de colocar cláusulas nos contratos (futuros) prevendo que a taxa poderá subir se a condição do mercado mudar. Ou seja, os bancos podem restringir mais (o crédito imobiliário).

O diretor de uma grande instituição vai além e diz que, se um banco de menor porte adotasse uma posição mais agressiva tentando atrair clientes antigos com juros menores, os concorrentes poderiam se unir contra ele para fazer com que a instituição sofresse retaliação do mercado.

Com todos esses problemas de comunicação, a portabilidade ainda engatinha no Brasil. De todos os créditos incluindo financiamento de casas, veículos e outros parcelamentos houve uma migração de apenas R$ 4,3 bilhões em 2011. No entanto, o BC ressalta que o poder da medida é muito maior, porque, na maioria das vezes, o cliente negocia as taxas no banco onde já é cliente e acaba desistindo de migrar depois de conseguir juros mais baixos.

Essa prática é comum, segundo outros dois participantes do mercado. Os bancos não querem perder um bom pagador e os clientes levam em conta esse relacionamento, antes de mudar. Até porque, em geral, além do crédito imobiliário com a instituição, os clientes acabam adquirindo também cartões de crédito, seguros vinculados ao financiamento, entre outros serviços.

Hoje, existem menos barreiras para comprar a casa própria esse é o tipo de crédito que mais cresce no país, 44,5% de aumento nos últimos 12 meses. Os bancos passaram a aceitar prazos mais longos e uma parcela maior de financiamento, sobre o preço do imóvel. Segundo a Abecip, o percentual médio financiado subiu de 50%, em 2007, para 63% do total do imóvel, no ano passado. Prazo de 30 anos para a quitação também é mais comum hoje do que há dois anos. Tanto que o dado mais recente do BC mostra que há R$ 205,9 bilhões em contratos em andamento no Brasil. Um recorde histórico, mas ainda pouco, se comparado a países mais desenvolvidos.

Casos em que seguro embutido nas prestações pode garantir quitação


O mutuário muitas vezes ignora algumas cláusulas do contrato de financiamento da casa própria que podem beneficiá-lo no futuro. Uma delas é referente ao seguro embutido nas prestações. Além de proteger o imóvel contra incêndios ou desmoronamentos, o seguro serve para quitar a dívida em caso de invalidez ou morte. Alguns casos de clientes com doenças graves como câncer e Aids também dão direito ao seguro — mas isso depende de uma avaliação individual.

Segundo a Caixa Econômica Federal (CEF), o direito à quitação da dívida só é válido se houver invalidez total e permanente do indivíduo. No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), invalidez total e permanente é a incapacidade total ou definitiva para o exercício da ocupação principal e de qualquer outro tipo de trabalho por doença ou acidente.

Quem financiou e depois adoeceu precisa de um laudo de médicos do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) para conseguir o benefício. O banco ressalta que a doença precisaria ter sido declarada na proposta de seguros (DPS) ou adquirida depois da data de assinatura do contrato.

Se o financiamento não foi feito no nome de uma única pessoa, só a parte de quem faleceu ou de quem ficou doente é saldada. Mas se quem ficou inválido, na hora de assinar o contrato, havia contribuído com 100% da renda, a dívida será totalmente quitada. Se na composição da renda contribuiu com metade, terá quitada apenas essa parcela do contrato, e sua família terá de pagar os 50% restantes da prestação mensal.(G1)

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