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Rio: Preços dos imóveis

sexta-feira, 3 de fevereiro de 2012



O carioca que procura um apartamento para morar já sabe: os preços no Rio estão meio loucos. Subiram exponencialmente nos últimos dois, três anos, e é preciso ter uma boa dose de paciência para encontrar o imóvel desejado, pelo valor que se imagina gastar. Para muitos, a sensação é de que será impossível conseguir. A boa notícia é que, segundo especialistas, a tendência para 2012 é de estabilização. A má, é que apesar do lobby do mercado, o governo ainda não deu sinais de que vai aumentar o limite máximo de R$ 500 mil para os imóveis financiados pelo Sistema de Financiamento da Habitação (SFH) — o presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Jorge Hereda, já disse temer que um aumento desse limite sirva para endossar a alta dos imóveis. Até porque, analistas ainda se questionam se estamos diante de uma bolha de preços. Considerando esse cenário, fomos a campo para descobrir o que está custando quanto no Rio. Para facilitar, elegemos três limites — imóveis de R$ 300 mil, R$ 600 mil e R$ 1 milhão.

Só com R$ 1 milhão é possível comprar apartamentos realmente confortáveis na Zona Sul da cidade. O valor permite adquirir imóveis que vão de amplos dois-quartos, em bairros como Botafogo e Jardim Botânico, a lofts modernosos em um empreendimento em Laranjeiras. Se a ideia for morar em Ipanema e Leblon, contudo, ainda será preciso procurar. Os bairros oferecem ofertas de dois-quartos nesse valor, mas nem sempre os imóveis estão em boas condições. No Leblon, segundo dados do Secovi-Rio, o preço médio de um apartamento desse tipo estaria em R$ 1,3 milhão.

— Até R$ 1 milhão, há ainda imóveis na Gávea, um bairro com forte tendência de valorização, já que vai receber uma estação de metrô — diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio.

Mas o maior número de ofertas se concentra na faixa que vai dos R$ 350 mil aos R$ 700 mil. E em todas as regiões da cidade. Com R$ 600 mil num bolso e um pouco de sorte no outro, por exemplo, dá até para comprar bons apartamentos de dois quartos em bairros como Copacabana, Botafogo e Flamengo. Muito provavelmente precisando de obras, o que, aliás, é quase sempre necessário quando se opta por imóveis usados.

— Esses valores variam não só em função da localização, mas da condição do imóvel: se o andar é alto, se tem vista ou se é devassável, se a planta é bem dividida. Em Copacabana, por exemplo, tem muitas ofertas nesse valor, mas em ruas como Barata Ribeiro e Nossa Senhora de Copacabana, nem sempre atraentes, devido ao grande movimento— lembra Rodrigo Feliciano, diretor comercial da Brasil Brokers Ética.

Já na Tijuca e na Barra, o conforto aumenta junto com a metragem, enquanto a idade do prédio diminui: há apartamento de cerca de 70 metros quadrados, com dois quartos em condomínios de até dez anos, com alguma infraestrutura de lazer. Com esse valor, também é possível chegar a Ipanema: mas apenas em conjugadão ou quarto-sala sem vaga e, certamente, sem elevador.

— O meu maior volume de vendas atualmente vem de imóveis abaixo dos R$ 400 mil. A maioria deles nas regiões da Barra da Tijuca, Recreio, Jacarepaguá e Zona Norte, onde se concentram dois terços dos lançamentos que são feitos do Rio. São locais em expansão porque estão em recuperação ou porque recebem investimentos do estado — avalia Luigi Gaino Martins, diretor do braço carioca da Lopes Imobiliária.

Difícil mesmo é conciliar Zona Sul e apartamentos de até R$ 300 mil. Não que o valor seja assim tão baixo. Mas com os preços em voga na cidade, encontrar um bom imóvel por esse preço na região é tarefa das mais árduas. Ali esse valor compra conjugados de no máximo 20 metros quadrados em prédios antigos de Copacabana. Ou um pouco maiores, cerca de 30 metros quadrados, em Botafogo ou no Flamengo.

R$ 300 mil pagam de conjugado no Centro a dois-quartos na Freguesia
Para os solteiros ou recém-casados, com uma renda razoável, a opção de quarto e sala na região central da cidade pode ser válida, mas as famílias já constituídas talvez precisem ir um pouco mais adiante para se estabelecer com o mínimo de conforto. Na área do Estácio e Rio Comprido, os R$ 300 mil compram apartamentos do tipo dois-quartos com cerca de 60 metros quadrados em prédios antigos, às vezes precisando de obras. Com sorte, é possível encontrar alguma coisa também numa área um pouco mais nobre da Tijuca, mas em prédios sem elevador. Agora, quem estiver em busca de imóveis novos, só vai encontrar esse preço em lançamentos na Penha, Campo Grande e na Freguesia, em Jacarepaguá. Ali sim, há apartamentos de dois quartos com suíte, vaga na garagem e em condomínios com infraestrutura de lazer.

— Hoje, ter algum tipo de lazer é praticamente uma obrigação, como era o playground nos anos 1980 ou o salão de festas nos 1990. Pode até não ser nada muito sofisticado como uma garage band ou um salão para exibição de jogos ou filmes, mas certamente vai ter uma piscina, uma quadra de esporte — defende Samuel Schvaitzer, diretor da imobiliária Fernandez Mera, especializada na comercialização de imóveis novos.

Para Mario Amorim, diretor da Brasil Brokers, uma vantagem da Freguesia, por exemplo, é a grande oferta de novos imóveis na região que viveu um boom há cerca de dois anos.

— O mercado está entregando agora os lançamentos feitos naquela época. Com isso, os preços na região não subiram tanto como em outras áreas da cidade — defende.

Ao comprador, sobra a dúvida do que propicia melhor qualidade de vida: se a proximidade com as praias ou a tranquilidade e segurança de um condomínio fechado em bairros mais distantes da Zona Sul e do Centro. E se vale a pena assumir uma dívida longa como a de um financiamento.

Para Rodrigo Feliciano, diretor comercial da Brasil Brokers Ética, especializada em imóveis antigos, a resposta é sim. Ele lembra que nem sempre é preciso abrir mão daquilo que se quer já que a desburocratização para obtenção de crédito imobiliário tem permitido que um número cada vez maior de pessoas adquiram seus imóveis com financiamento bancário.

— Quem tiver os R$ 300 mil na mão e quiser realmente morar na Zona Sul, ainda assim vai ter que entrar num financiamento para encontrar alguma coisa. E vale a pena, pois a região está muito valorizada já que ainda concentra qualidade de vida, infraestrutura e segurança (em função das UPPs) — avalia Feliciano.

Tanto que mesmo famílias com mais recursos têm optado pelo financiamento para comprar “o” imóvel dos sonhos.

— Já vendi apartamentos de R$ 2 milhões para pessoas que financiaram metade desse valor. Hoje, famílias com rendas de R$ 25 mil conseguem comprar apartamentos de R$ 1 milhão com financiamento — afirma Schvaitzer.

Prova definitiva? Foi-se o tempo em que financiamento era restrito à classe média. Hoje, atende da A a D e, em tempos de preços nas alturas, acaba se tornando a opção. (g1)

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