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Lei do Inquilinato - Legislação faz dois anos com saldo positivo

quinta-feira, 2 de fevereiro de 2012

Lei do Inquilinato ampliou oferta de imóveis, mas não reduziu preços dos aluguéis


Oferta. Especialistas afirmam que, antes das alterações da Lei do Inquilinato, um estoque de imóveis estava fechado devido ao medo dos maus locatários; com as proteções dadas ao locador, o mercado imobiliário recebeu novo estímulo


Quando entrou em vigor, em 25 de janeiro de 2010, a Lei do Inquilinato trouxe promessas de agilidade, menos burocracia para alugar um imóvel e especulações sobre ofertas de imóveis, valores de aluguéis e seguros-fiança.

Apesar das dúvidas que surgiram na época da alteração, que foi realizada por meio do Decreto-lei 12.112/9, muitos foram os benefícios trazidos ao mercado pela nova legislação. No entanto, algumas expectativas não foram correspondidas, como a redução nos preços dos aluguéis, por exemplo.

As alterações na Lei do Inquilinato tiveram como objetivo principal proteger os donos de imóveis, agilizando os processos de despejo. De acordo com a regra, quem atrasar o pagamento tem 15 dias, depois de notificado, para quitar a dívida. Se não pagar e o juiz aceitar a ação de despejo, tem um mês para deixar o imóvel. Antes, esse processo durava, em média, 14 meses.

O advogado Marcello Vieira de Mello, da Guimarães & Vieira de Mello Advogados, explica que a legislação realmente trouxe garantias para quem aluga um imóvel. No entanto, na prática, ainda existem algumas manobras que os locadores não conhecem. "A lei aumentou a hipótese de liminar de ação de despejo. Mas o locador pode conseguir essa liminar desde que no contrato não haja garantias", afirma.

Fiador. Como explica o advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados (OAB-MG), Kênio Pereira, cerca de 95% dos contratos de locação têm garantias. A maioria deles faz uso do tradicional fiador. Nesses casos, o tempo total da ação de despejo pode durar de cinco a oito meses. Em algumas situações, pode passar de um ano.

"A grande mudança é que, antes, o inquilino era citado para tomar conhecimento da dívida e, depois, para pagar. Hoje ele é citado para pagar diretamente", diz o advogado.

Para o servidor público Rafael do Amaral Júnior, 58, que há cinco anos aluga imóveis residenciais, as alterações trouxeram uma maior segurança na hora de se firmar um contrato. "A nova lei trouxe exatamente isso. Ficou mais facilitado e mais seguro para nós, locadores", diz.

Apesar de nunca ter sofrido com a inadimplência de inquilinos, Rafael ficou mais aberto a negociações devido à possibilidade de recorrer do prejuízo de maneira mais ágil. Entre as concessões, está a abertura para outros tipos de garantias, como o seguro-fiança.

"Antes, o inquilino ficava inadimplente, pagava a dívida e, logo, ficava inadimplente de novo. Hoje, na segunda ação, ele já é despejado", afirma.

Para o diretor jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Alexandre Rennó, as mudanças na Lei do Inquilinato realmente trouxeram uma maior oferta de imóveis. "Existia um estoque daqueles proprietários que temiam o mau locatário. O mercado de locações precisava dessa garantia legal para que o investimento retornasse", avalia.

O advogado Kênio Pereira acredita que os aspectos positivos na legislação foram superiores ao longo desses dois anos. "A lei é benéfica ao mercado. Ela diz, por exemplo, que o locador não pode pedir o imóvel quando quiser. Já o inquilino pode devolver o imóvel mediante multa. Isso tudo, no final das contas, gera um benefício para o próprio inquilino", conclui.



Resultados. Para o advogado Kênio Pereira, mudanças foram benéficas tanto para o mercado quanto para a relação entre inquilino e locador

LEI DO INQUILINATO
Regras mudaram relações

As mudanças na relação entre locador e locatário proporcionadas pelas alterações na Lei do Inquilinato, que completou dois anos no último dia 25, trouxeram vantagens para ambas as partes.

Uma das regras que entraram em atividade desde de 2009 diz respeito à devolução do imóvel. Como ocorria anteriormente, o inquilino pode deixar o local antes do término do contrato. Porém, o valor da indenização passou a ser proporcional ao tempo que faltar para o fim do contrato.

Já o proprietário não tem direito de pedir o imóvel de volta quando bem entender. Nesse caso, ele só pode pedir a devolução do bem em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa da inadimplência) ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação.

Garantias. Com a confiança trazida aos locadores pela Lei do Inquilinato, as garantias exigidas na hora de firmar um contrato de locação também ficaram mais maleáveis.

"Essa é uma questão que deve ser divulgada. A criação da liminar possibilitou a locação sem garantias", explica o diretor jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Alexandre Rennó.

Entre as opções de garantia para alugar um imóvel estão a fiança, ou fiador, o seguro-fiança e os títulos de capitalização, além do caução, que é o depósito adiantado de aluguéis.

A legislação ainda proíbe que mais de uma garantia seja utilizada. Caução superior a três meses de locação também não pode ser feito.

Para o advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados (OAB-MG), Kênio Pereira, as regras diminuem a possibilidade de negociação, já que o locador tem que escolher entre uma das modalidades.

"A lei deveria dar maior liberdade para ajustar, de livre acordo entre as partes, o que melhor se encaixar ao contrato", afirma Pereira.

No entanto, o representante do Secovi reforça que a forma mais tradicional de garantia ainda é prioridade. "A orientação, tanto do Secovi quanto de advogados, é que ainda se use a garantia da fiança", define.

Comércio. Há dois anos, os lojistas estavam apreensivos com a possibilidade de perderem o ponto de suas lojas na hora da renovação do contrato.

Segundo a categoria, durante a ação renovatória do aluguel, se um terceiro fizesse proposta de maior valor e o atual locatário não tivesse como cumprir, este seria simplesmente obrigado a deixar o imóvel.

Segundo o advogado Marcello Vieira de Mello, da Guimarães & Vieira de Mello Advogados, o comerciante passa a ter prioridade no contrato a partir de cinco anos de uso do imóvel. "Isso é importante porque o comerciante tem que exercer esse direito", diz.

Kênio Pereira explica que essa possibilidade interferiu na forma como os inquilinos de imóveis comerciais passaram a se relacionar com seus locadores. "O inquilino está mais atento e pede um contrato maior no imóvel comercial".

Para Alexandre Rennó, a lei ainda tem muito o que melhorar. "Ainda existe muita falta de conhecimento, principalmente dos locadores que não têm um advogado para fazer a orientação".

Na práticaDespejo. A agilidade na ação de despejo foi a principal alteração da Lei do Inquilinato. Se antes o tempo do processo durava até 14 meses, hoje é possível concluir tudo em até oito meses. Mas há casos em que a demora é maior.
Liminar. Na prática, a legislação aumentou a hipótese de ação de despejo. No entanto, a liminar é expedida mais rapidamente apenas para contratos sem garantias.
Fiadores. Mesmo com a possibilidade de os fiadores se exonerarem da responsabilidade da dívida, essa prática ainda é pouco utilizada, já que muitas vezes eles são amigos ou parentes.
Garantias. É possível substituir o fiador, já que, com a nova lei, ficou mais fácil utilizar seguros-fiança, títulos de capitalização e pagamentos adiantados.



Alexandre Rennó, do Secovi, acredita que a lei ainda pode melhorar
OPÇÃO
Fiadores podem se exonerar da responsabilidade

O artigo da nova Lei do Inquilinato que menos se popularizou autoriza o fiador a se exonerar da responsabilidade da dívida a partir do fim do primeiro contrato de locação. Um benefício ainda desconhecido por muitas pessoas.

Como explica o advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados (OAB-MG), Kênio Pereira, o fiador tem, após o contrato vencido, 30 dias para comunicar diretamente o locador ou a administradora da sua desistência.

Quando isso acontece, o fiador continua responsável pela fiança durante o período de 120 dias após a notificação. "Essa é uma possibilidade que beneficiou o fiador, mas que não está sendo colocada em prática. Após esses dois anos, vimos que praticamente não ocorreram exonerações expressivas, pois a relação entre inquilinos e fiadores é de ampla confiança, sendo que a inadimplência nas locações é inexpressiva, o que gera fator de tranquilidade para os garantidores", afirma o advogado.

Kênio explica que, caso o inquilino perca o seu fiador, ele pode ser obrigado a conseguir outra garantia. "É obrigatório substituir o fiador. Mas ele pode substituir por outra modalidade se o locador quiser", diz.

Na prática, isso significa que, caso o locatário não tenha um novo fiador, ele pode pagar um seguro-fiança ou ainda títulos de capitalização.

Se o fiador não se manifestar durante os procedimentos para a prorrogação do contrato de locação, a fiança permanecerá e será mantida até o fim do novo acordo. "Em geral, a maioria das locações é prorrogada automaticamente, sem prazo determinado, ficando assim mantida a fiança nos mesmos termos", afirma Kênio. (JC)

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