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Imovel: Decisões na hora da compra

quinta-feira, 9 de fevereiro de 2012

Na hora da compra, decisão deve passar pela análise de documentação, preço e despesas


Adequação. Renata Cassiano diz que o comprador deve procurar um imóvel que combine com seu perfil e atenda suas necessidades
Na hora de comprar um imóvel, seja usado ou na planta, muitas questões devem ser analisadas pelos futuros moradores. Além da decisão financeira que envolve preços e formas de pagamentos, é importante definir, também, as necessidades dos usuários daquele imóvel.

Assim, no momento de realizar o sonho da casa própria, as várias opções disponíveis podem trazer vantagens e desvantagens. Para evitar problemas e garantir uma escolha acertada, alguns cuidados são fundamentais.

A advogada da Lex Magister, Renata Cassiano Capuzzo, especializada em direito imobiliário, explica que, nos últimos, anos a compra de imóveis na planta se consolidou. No entanto, muitas dessas construções já estão sendo revendidas, o que tem provocado um nivelamento das negociações de imóveis novos e usados.

Segundo Renata, a principal vantagem na hora de adquirir uma casa ou um apartamento usado é o preço. "Se o imóvel já teve um morador, seria mais fácil. Em caso de financiamento, as parcelas provavelmente já foram quitadas e pode haver negociação", afirma.

O vice-presidente da Rede Imvista, Fabiano Taylor, conta que muitas pessoas buscam imóveis usados pelo tamanho. "Hoje, temos os consumidores que querem espaço. Essas pessoas buscam um imóvel usado por ser mais completo", explica.

Lazer. Se, por um lado, os empreendimentos mais novos trazem cômodos menores, as áreas comuns passaram a ser supervalorizadas. "Atualmente, os lançamentos trazem algumas modernidades que enobrecem o imóvel como, por exemplo, área de lazer com piscinas, academia, salão de jogos, lan houses. Alguns prédios são verdadeiros clubes", diz Renata.

A sensação de segurança no interior do condomínio pode ser outra vantagem para quem compra um imóvel novo. "São pessoas que têm um perfil familiar, que buscam segurança e conforto dentro de casa", ressalta Taylor.

No entanto, o representante da Rede Imvista esclarece que morar em empreendimentos maiores gera mais custos. "É importante embutir essa despesa no orçamento familiar. Há clientes que buscam prédios mais simples para que o custo seja menor".

Documentação. Independentemente do tipo de imóvel, é imprescindível que o comprador esteja atento ao contrato de compra e venda. Para os usados, é preciso fazer a verificação da Certidão Vintenária, declaração que registra tudo o que já aconteceu na história do imóvel e que pode ser encontrada no cartório onde ele foi registrado.

Outro documento importante é a Certidão Negativa da Receita Federal, que atesta que o vendedor não tem pendências financeiras. "Se ele for um empregador e abrir falência, por exemplo, o imóvel pode ser recolhido", diz a advogada.

Renata ainda lembra que é importante checar o estado civil do empregador, para que cônjuges e herdeiros não intervenham no negócio futuramente.

Para os imóveis vendidos na planta, é importante verificar se as construtoras possuem alvarás e o Habite-se, documento que confirma que o imóvel foi construído seguindo as exigências da prefeitura para a aprovação de projetos.

Fabiano Taylor, assim como Renata Cassiano, defende a utilização de profissionais que auxiliem da hora da compra, como corretores e advogados especializados. "Aconselho sempre a fazer negócio com profissionais credenciados. Sempre digo que utilizar os serviços de um corretor não é custo, mas, sim, investimento".

GASTOS
Personalizar e adaptar sai caro

Escolher um imóvel ainda na planta pode trazer a possibilidade de personalização do ambiente, o que permitirá ao cliente receber seu apartamento com o acabamento que preferir, evitando a necessidade de obras após a entrega. No entanto, esse é um tipo de serviço utilizado, geralmente, em empreendimentos com padrões mais altos.

O custo, que é considerável, pode estar incluso no valor do imóvel ou não, e tudo dever ser esclarecido com a construtora. Entre as questões que devem ser abordadas, está um possível aumento do prazo para a conclusão da obra, que pode acontecer devido às adaptações. "Hoje, é possível que o imóvel fique exatamente como você quer, mas o preço é muito alto", explica a advogada da Lex Magister, Renata Cassiano Capuzzo, especializada em direito imobiliário.
Vale lembrar que os apartamentos novos costumam ser entregues com o acabamento apenas das chamadas áreas molhadas: cozinha, banheiro e área de serviço. Por isso, é necessário prever gastos em outros cômodos, que incluem armários e pisos.

Usados. Quando se adquire um imóvel que já teve outros ocupantes, pode haver necessidade de reformas. Assim, é fundamental que o comprador esteja atento a possíveis consertos nas tubulações de água e esgoto e na rede elétrica. Entretanto, a possibilidade de mudança imediata torna-se uma grande vantagem para quem possui essa necessidade.

Avaliar a vizinhança também é importante. Caso a região seja distante do centro e de outros pontos estratégicos, o novo morador pode ter um aumento nas despesas com transporte. (JC)

Precaução
Detalhes. Na hora de fechar um contrato de compra e venda, é essencial contar com testemunhas, reconhecer firma de todas as assinaturas e solicitar a escritura definitiva do imóvel.



Materiais. O arquiteto Maurício Miranda acredita que os prédios de hoje não possuem acabamentos tão nobres quanto os do passado

ESCOLHA
Antigos e muito espaçosos


Uma das características principais dos imóveis mais antigos é a metragem. Em geral, construções projetadas há algumas décadas possuem ambientes amplos, com cômodos e janelas bem maiores que os utilizados hoje. Em média, apartamentos de três dormitórios em um edifício com mais de 15 anos têm, aproximadamente, 120 m². Os novos medem, geralmente, 80 m².

Como explica o arquiteto e diretor da Torres Miranda Arquitetura, Maurício Miranda, o padrão das edificações mudou para proporcionar uma maior economia. "Ao longo do tempo, Belo Horizonte era uma cidade com muitos espaços e lotes. Quando os lotes ficaram mais caros, impactaram no custo dos imóveis. O mercado imobiliário foi ficando mais forte e foi cortando as despesas que podia", conta.

Maurício explica que, apesar dos grandes cômodos, a infraestrutura dos imóveis antigos não acompanhou as características da vida moderna. "A gente vê apartamentos ótimos, com muito espaço, mas, muitas vezes, com apenas uma vaga de garagem. Ou até sem garagem", esclarece.

O vice-presidente da Rede Imvista, Fabiano Taylor, conta que, em Belo Horizonte, a região Centro-Sul concentra grande quantidade desse tipo de edificação. E, apesar de alguns imóveis passarem dos 40 anos de construção, o preço do metro quadrado se mantém elevado.

"Hoje nós temos bairros muito caros nessa região e alguns prédios já estão dando lugar a novos empreendimentos. O cliente que busca esse tipo de imóvel paga, na verdade, pela localização", diz.

Segundo Fabiano, o perfil dos moradores dessa parte da cidade inclui pessoas solteiras, casais de idosos e estudantes.

Estrutura. A utilização do espaço interno dos imóveis foi modificada com o passar dos anos, conforme explica o arquiteto Maurício Miranda. Segundo ele, é comum que os imóveis antigos tenham espaços compartimentados – ou seja, perfeitamente divididos entre salas, quartos, cozinhas, etc.

"Hoje são comuns cômodos mais integrados que proporcionam até uma maior integração da família", afirma o arquiteto.

Ele esclarece que muitas pessoas que adquirem um apartamento antigo costumam abrir paredes para interligar ambientes. "Isso gera um grande risco. É necessário verificar sempre o sistema estrutural do prédio".

Vale lembrar que esse tipo de reforma necessita de autorização dos órgãos competentes, como o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) e a prefeitura.

De acordo com Maurício, os imóveis novos, como são menores, possuem uma versatilidade para retiradas de paredes e aberturas de vãos bastante reduzida.

Outra desvantagem dos novos empreendimentos diz respeito ao tamanho das janelas. Com aberturas menores, o morador perde em luminosidade e ventilação, o que pode aumentar os gastos com energia elétrica.

Com a avaliação correta, é possível estabelecer como será o uso da nova casa, e descobrir se o imóvel vai atender, ou não, às suas necessidades. "É importante que a pessoa, quando for comprar um imóvel, analise toda a questão da infraestrutura. Tanto o que se pode ver quanto o que não está visível", avalia o arquiteto, ressaltando que é importante examinar não só o apartamento, mas também o prédio onde ele está.

DicasFinanciamento. Em geral, as condições de financiamento para novos e usados são iguais. Mas, nas compras de imóveis na planta, durante a construção, as parcelas pagas diretamente para a construtora são corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
Preços. Com o fortalecimento do mercado imobiliário e a valorização dos imóveis novos, os preços dos antigos também subiu. No entanto, esses valores variam de região para região e exigem uma maior atenção do comprador.
IPTU e taxas. É possível saber os valores de IPTU e condomínios com antecedência. Já nos empreendimentos novos, os compradores podem consultar uma previsão feita pelas incorporadoras, mas os números disponibilizados não são definitivos.



Fabiano Taylor, da Rede Imvista, indica ajuda profissional na compra
CUIDADOS
Visite o imóvel e teste elementos de todos os cômodos

Ao visitar um imóvel que se pretende comprar, alguns cuidados são indispensáveis para evitar futuras dores de cabeça. Como explica a advogada da Lex Magister, Renata Cassiano Capuzzo, especializada em direito imobiliário, o ideal é que as pessoas visitem qualquer imóvel acompanhadas de algum especialista, como um engenheiro ou arquiteto.

"Tem muitos detalhes que as pessoas deixam de lado. É importante que elas testem interruptores, abram janelas...", diz a advogada.

Como explica o arquiteto Maurício Miranda, da Torres Miranda Arquitetura, é fundamental verificar se a edificação possui vícios ocultos, ou seja, problemas que não podem ser vistos a olho nu. Segundo ele, é importante batucar nos azulejos para detectar possíveis espaços ocos. "Se uma ou duas peças apresentarem esse problema, não faz mal. Mas se todo o revestimento estiver com um som oco, você provavelmente terá que trocá-lo", diz.

Também é importante que o comprador não tenha vergonha de abrir torneiras e chuveiros, de dar descarga e de jogar um pouco de água nos ralos, para ter certeza que o líquido escorrerá corretamente.

Caso o corretor não permita a visitação ou tente esconder algum defeito do imóvel, desconfie. "A primeira mostragem é muito importante. Porque é durante ela que o cliente tem que se identificar com o imóvel. Ninguém deve fazer nenhuma aquisição às escuras", explica o vice-presidente da Rede Imvista, Fabiano Taylor.

Segundo a advogada, a precaução, que pode ser feita por meio de ações simples, pode evitar transtornos bem maiores, como ações de cobrança na justiça. (JC) (OTempo-BH)

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