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Masterplan permite uso planejado do terreno

sábado, 19 de novembro de 2011



Estudo vocacional da área a ser construída permite traçar as diretrizes de ocupação do local, otimizando sua utilização e possibilitando a valorização de lotes mais afastados


"O planejamento tem como princípio organizar e priorizar as ações, bem como eliminar ou reduzir as potenciais falhas" - Sergio Myssior, diretor de meio ambiente do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB-MG)

O rápido crescimento registrado nos últimos anos em diversas capitais e suas regiões metropolitanas, como Belo Horizonte, fez com que a malha urbana expandisse, chegando a áreas que, até pouco tempo, eram predominantemente rurais. Com isso, até mesmo fazendas se viram acuadas pela urbanização frenética e começaram a ser parceladas para dar vazão a novos empreendimentos.

De olho nesse mercado, os proprietários de grandes terrenos passaram a investir em masterplans de suas glebas, ou seja, estudo vocacional de grandes áreas, pela grande valorização agregada ao terreno para comercialização, conforme o diretor da Torres Miranda Arquitetura, Júlio Tôrres. Outro motivo apontado pelo arquiteto para a aposta no método é a possibilidade de fazer um diagnóstico completo de como o lugar poderá ser utilizado de forma adequada.

O masterplan possibilita traçar diretrizes de ocupação futura da área. Para chegar ao resultado, é feito inicialmente um diagnóstico do terreno, com estudo das legislações pertinentes, cruzamento com planos governamentais e avaliação do potencial da região.

Feita a análise desses dados, é gerado um plano de ocupação e uso da área, que determina o potencial de venda, ou seja, qual o valor que os empreendimentos implantados no terreno podem gerar. Com esses dados, o proprietário da área pode negociá-la individualmente ou mesmo em seu todo, segundo Júlio.

O arquiteto acrescenta que, em seu conceito urbanístico, o estudo refere-se a um plano geral de ocupação de uma área em que são definidos os usos para cada setor, estabelecendo-se diretrizes para implantação de empreendimentos no local. “Também pode ser chamado de plano diretor. Porém, essa terminologia vem sendo abandonada, para não ser confundida com os planos diretores das cidades”, esclarece.

Júlio reconhece que, em ambos os casos, os objetivos são semelhantes. O que varia é apenas a extensão da área estudada. “Da forma como vem sendo utilizado o termo, masterplan tem um viés voltado para negócios e o plano diretor para políticas públicas urbanas.”

RESULTADO 

Arquiteto, urbanista, diretor de meio ambiente do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB-MG), membro do Grupo de Empresas Mineiras de Arquitetura e Urbanismo (Gemarq) e diretor da Myr Projetos Sustentáveis, Sergio Myssior ressalta que masterplan ou plano diretor é a definição de um caminho a ser percorrido para que se alcance um ou vários objetivos. “É parte integrante do processo de planejamento, no qual se busca avaliar anteriormente, ‘no papel’, todas as variáveis que poderão interferir para que se chegue a um determinado resultado.”

De acordo com Sergio Myssior, “o planejamento tem como princípio organizar e priorizar as ações. O objetivo é, também, eliminar ou reduzir as potenciais falhas, canalizando as energias para os objetivos propostos”.

Estudo vocacional do terreno é diagnóstico de sucessoDiscutir os detalhes para concepção de um empreendimento de acordo com suas necessidades é fundamental para prevenir prejuízos com a obra. Técnica facilita a negociação do terreno

Rodrigo Graracy, diretor da Mobyra Incorporações, diz que a empresa optou pelo masterplan em uma fazenda de 630 hectares, em Natal (Arquivo Pessoal)
Rodrigo Graracy, diretor da Mobyra Incorporações, diz que a empresa optou pelo masterplan em uma fazenda de 630 hectares, em Natal

Conjunto de princípios e regras orientadoras da ação dos agentes que constroem e utilizam o espaço urbano, a definição do que é o plano diretor encontra-se no próprio Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), conforme o diretor de meio ambiente do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB-MG), Sergio Myssior. “Ele parte de um diagnóstico ampliado, que envolve os aspectos físicos, ambientais, socioeconômicos, a mobilidade, cultura, costumes e tradições, pesquisando o local e o seu entorno, sua formação, os valores e peculiaridades”, enumera o diretor do IAB-MG.

Como a percepção e a participação da população também têm importância essencial para a construção desse instrumento de planejamento, é imprescindível discutir a concepção de um empreendimento ou projeto levando-se em conta suas necessidades. “Portanto, essa etapa – momento em que as possibilidades de interferência e proposições são praticamente ilimitadas e com custos ainda bastante reduzidos – é considerada estratégica para o sucesso do negócio imobiliário”, analisa Sergio.

O arquiteto e diretor da Torres Miranda Arquitetura, Júlio Tôrres, destaca os benefícios do estudo, que pode levar a grande rentabilidade. “O masterplan permite avaliar o real potencial da área, indicando as diversas possibilidades de utilização, como residencial, comercial, industrial, turística, com a consequente valorização do terreno, o que, em alguns casos, pode chegar a até 20 vezes mais que o valor de revenda da terra bruta”, afirma.

Quando não há esse planejamento, o investidor corre o risco de vender a porção nobre de seu terreno para uma construtora e só depois perceber que aquela negociação inviabilizou outros tipos de implantação, “que poderiam ser mais rentáveis ou que não restringissem demais seu uso”, destaca Júlio.

Como exemplo, o arquiteto observa que, se o dono de um terreno vendê-lo para implantar uma indústria que gere grande incômodo, não conseguirá construir ao seu lado um empreendimento residencial. “Dependendo da situação, aquele poderia ser o melhor lugar para um residencial, mas tal ação tornou-o inviável, gerando prejuízo futuro. De posse desses dados, o dono do terreno pode negociar áreas individuais ou até mesmo o todo, sem correr o risco de estragar seu terreno por uma venda malfeita.”

Uma das empresas que optou pelo masterplan para evitar prejuízos como o exposto foi a Mobyra Incorporações. Segundo o diretor, Rodrigo Graracy, a decisão foi acertada, já que a técnica permite uma análise conjunta de todas as situações, “dentro do contexto de um terreno especifico em uma região.”

A construtora utilizou a técnica em uma fazenda de 630 hectares, em Natal. “Tivemos a necessidade de estudar o crescimento da região de maneira global para desenhar o projeto, envolvendo aprovação, terraplenagem, meio ambiente e sustentabilidade”, conta Rodrigo. Dessa forma, foi possível definir todo o conjunto de ações e custos. “Inclusive com imagens próximas da realidade, para fechamento de um planejamento físico e financeiro completo, para posterior desenvolvimento e comercialização do produto.”

PARCERIAS 

Outra empresa que tem investido em masterplan é a Linhares Filho. Segundo seu sócio-diretor Marcelo Roberto Linhares Filho, o arsenal de avaliações e estudos para viabilizar um empreendimento é o diferencial da empresa. “Somos procurados para desenvolver um produto que seja o ideal para as características do local e da área.”

Para transformar a área bruta em produto imobiliário e deixá-lo em ponto de aprovação nas prefeituras e pronto para ser negociado, a empresa fez parcerias com escritórios de arquitetura, empresas especializadas em estudos de meio ambiente, pesquisas, entre outras. “A grande vantagem para os empreendedores é o significativo ganho de tempo para realizar um lançamento. Para os proprietários de áreas, o benefício é a segurança de que poderão realizar o melhor negócio”, afirma Marcelo.

Apesar de vantagens, alguns empreendedores acham custo com masterplan ruim

Arquiteto Júlio Tôrres destaca a possibilidade de avaliar o real potencial da área (Eduardo Almeida/RA Studio)
Arquiteto Júlio Tôrres destaca a possibilidade de avaliar o real potencial da área
Mesmo com todas as vantagens, há empreendedores que julgam que esse custo inicial com o projeto para a realização do masterplan, quando ainda não há receitas dos empreendimentos, é ruim. Afinal, segundo Júlio Tôrres, se o resultado apontar inviabilidade do empreendimento, seria um valor desperdiçado. “Mas caso seja viabilizado, esse valor inicial representa percentual desprezível do valor de vendas gerado, não incorrendo em nenhum tipo de aumento do custo final de implantação da obra.”

Entretanto, mesmo que o estudo aponte para a não continuidade do empreendimento, o arquiteto acredita que é melhor gastar um pouco inicialmente do que ver milhões de reais serem perdidos no futuro. “Alguns clientes da Torres Miranda, que nunca tinham feito esse processo e estavam receosos a princípio, puderam ver o retorno quase que imediato da ação”, observa Júlio.

Outra vantagem do estudo é que com ele fica mais fácil conversar com o poder público, agilizando processos futuros de aprovação. “Possíveis investidores percebem que aquele empreendimento tem uma base sólida, que todos os potenciais e perigos foram analisados e estão expostos no documento final. A captação de recursos fica, desta maneira, facilitada”, conclui o diretor da Torres Miranda.

Com relação ao custo dos serviços, Sergio Myssior pondera que eles representam uma fração mínima do valor do empreendimento. “Embora as decisões e definições dessa etapa representem mais de 60% de todos os custos que serão incorridos ao longo da construção, operação e manutenção do empreendimento.”

Caminho
Para a execução do masterplan, alguns procedimentos devem ser seguidos, conforme o arquiteto Júlio Tôrres:

- Fase 1 – Levantamento de dados

Levantamento fotográfico do terreno e seu entorno, coleta de mapas, dados topográficos, planos viários, legislação urbana e demais dados relevantes ao estudo junto a diversas fontes de informação, tais como o poder público, nas suas instâncias municipal, estadual e federal, o proprietário do terreno, o contratante, bibliografias específicas, entre outros.

- Fase 2 – Projeto

- Identificação, exposição e discussão de questões relevantes

- Estabelecimento das premissas do projeto

- Proposição do conceito do empreendimento

- Ordenação das possibilidades, estratificação e elaboração do programa de projeto com descrição das características, usos, áreas estimadas e potenciais construtivos

- Identificação dos riscos do empreendimento

- Elaboração preliminar do plano geral, com definição de massa, zoneamento, acessos, áreas construídas e não construídas e sua implantação no terreno

- Planta geral da área

- Preços esperados para cada tipo de uso a ser implantado e potenciais de geração de receita.
(Fonte:LugarCerto/UAI)

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