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Contrato de locação comercial a longo prazo ganha espaço

sábado, 19 de novembro de 2011



Contrato de locação a longo prazo indicado para armazéns, centros de distribuição e pontos comerciais ganha espaço no mercado, beneficiando tanto empresário quanto investidor
"Nossa expectativa é que empresas de logística e indústrias de alta tecnologia comecem a buscar terreno próximo ao aeroporto de Confins. São esses os clientes do built to suit", Bruno Simões Dias, presidente do Grupo Precon
Quem procura imóvel comercial para alugar sabe que não é fácil encontrar o que se quer. Ainda mais quando a empresa precisa ocupar um espaço diferenciado. Com isso, cresce em Belo Horizonte a demanda por um tipo de contrato imobiliário conhecido como built to suit, que em português significa construído para servir. Nada mais é do que uma locação a longo prazo em que o dono do terreno se compromete a erguer um imóvel sob encomenda, de acordo com a necessidade do futuro inquilino.

Na visão do presidente do Grupo Precon, Bruno Simões Dias, o mercado na capital mineira ainda está devagar, mas a aposta é no Vetor Norte, que hoje tem o maior potencial de crescimento. “Nossa expectativa é que empresas de logística e indústrias de alta tecnologia comecem a buscar terreno próximo do aeroporto de Confins. São esses os clientes de built to suit”, comenta.

Dias explica que esse contrato de locação é mais indicado para armazéns logísticos, centros de distribuição e pontos comerciais. O empresário que não quer imobilizar seu capital busca um investidor, que pode ser o dono do terreno, disposto a construir o imóvel ideal para seu negócio. “Todos os detalhes do projeto, incluindo até o tipo de piso, devem estar descritos no contrato. Isso precisa ser benfeito para não haver discussão na hora da entrega”, observa o presidente do Grupo Precon.

A vantagem para o inquilino que opta pelo built to suit é se instalar em um espaço novo, projetado do jeito que sempre quis, mas que não conseguiu encontrar disponível no mercado sem a necessidade de desembolsar o dinheiro para a construção. Assim, pode concentrar o capital no próprio negócio e investir em estoque, mão de obra e tecnologia.

Para o dono do terreno, não há dúvida de que também é um bom negócio. O investidor assinará um contrato a longo prazo, que costuma ser de 10 a 20 anos, e tão cedo terá que correr atrás de um inquilino, sem a certeza de que vai encontrar e qual será o valor do aluguel. Além disso, terá como locatário uma empresa de grande porte que, dificilmente, vai dar problema de inadimplência, o que aumenta a garantia de que terá o retorno de seu investimento. Por isso, o buit to suit é considerado uma operação segura.

Destaca-se, ainda, a rentabilidade. O diretor-executivo da Rede Imvista, Patrick Costa, dá o exemplo no caso de um investimento de R$ 1 milhão. “O dinheiro aplicado rende, no melhor dos cenários, R$ 10 mil por mês. Agora, se o investidor constrói um galpão e o aluga por R$ 15 mil, a rentabilidade é muito maior”, pondera. Sem contar que a mesma pessoa é dona do terreno e do imóvel, que se valoriza a cada dia.

O diretor da imobiliária Anuar Donato, Breno Donato, diz que o built to suit é uma boa maneira de unir o útil ao agradável, pois é uma modalidade de locação que permite negociar um terreno difícil de ser vendido. “As grandes empresas estão com dificuldade de encontrar galpão, que é um tipo de imóvel muito específico. Depois de rodar, rodar e não achar, elas partem para a procura de terreno, que é muito mais ofertado e vai atender melhor o negócio”, observa.

Se o proprietário não tiver dinheiro ou não quiser construir, Donato sugere incluir na negociação um investidor interessado em comprar o terreno, erguer o imóvel e alugá-lo.

Segurança para o investidorPara garantir retorno do capital aplicado, é preciso ficar bem atento ao contrato. Como a parceria costuma durar até 20 anos, as condições do aluguel devem ser bem estabelecidas

Alexandre Rennó, diretor da CMI/Secovi, não é a favor da aplicação da Lei do Inquilinato no built to suit, que considera um contrato atípico de locação (Eduardo Almeida/RA Studio)
Alexandre Rennó, diretor da CMI/Secovi, não é a favor da aplicação da Lei do Inquilinato no built to suit, que considera um contrato atípico de locação
Quando empresário e investidor finalmente se acertam, passa-se para a etapa mais importante da negociação: a elaboração do contrato. Como calcular o aluguel, por exemplo? Não existe uma regra, mas o locador costuma levar em conta o valor do investimento, o risco do negócio e a especificidade do imóvel, já que vai construir o que o inquilino quer. O sócio-proprietário da Morus Imóveis, Alexandre Lobo de Faria, cita ainda a localização. “Quando seu imóvel está em um ponto bom e você sabe que vai atender o interessado, pode cobrar um pouco mais caro. É questão de oportunidade”, opina.

A data de início da cobrança dos aluguéis também varia. Alguns locatários preferem começar a pagar antes do término da obra, para que a parcela seja menor; outros, só depois que recebem as chaves.

Uma cláusula sempre polêmica é a da multa contratual. A Lei do Inquilinato diz que o locatário tem direito de devolver o imóvel, desde que pague multa proporcional, mas em contrato de built to suit é diferente. “Imagina o investidor que desembolsou R$ 5 milhões e alugou o imóvel por 20 anos. Três anos depois o inquilino diz que quer romper o contrato”, explica o diretor jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Alexandre Rennó. A maneira de evitar esse tipo de problema, viável juridicamente, é estipular um valor alto para a multa, o que dá segurança ao investidor.

“Você faz um investimento significativo e quer ter a certeza de que vai ter o retorno por um tempo razoável”, pontua o sócio-proprietário da Morus Imóveis. Isso porque, caso ocorra de o contrato ser rescindido, o investidor será obrigado a buscar um novo cliente para ocupar o imóvel que construiu, mas nem sempre vai encontrar quem precise de um espaço com as mesmas características. Em contrapartida, o inquilino que resolve pôr fim à parceira de built to suit antes do prazo definido no acordo terá que indenizar o locador, pagando a ele o valor total do investimento.

O diretor jurídico da CMI/Secovi-MG não é a favor da aplicação da Lei do Inquilinato no built to suit, que considera um contrato atípico de locação. Rennó orienta locador e locatário a assinar um acordo chamado de concessão de direito real de superfície. O proprietário do terreno, então, cede o direito de construção para o inquilino, que vai usar o imóvel por tempo e valor pré-estabelecidos. Assim, o contrato deixa de ser de locação, o que afasta por completo a incidência da lei.

Na opinião do presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/MG), Kênio de Souza Pereira, a melhor maneira de garantir a segurança do contrato é criar realmente uma parceira de longo prazo. O vínculo é interessante para o inquilino, que depois de alguns anos pode precisar ampliar o espaço, e também para o dono do terreno, que não vai querer correr atrás de outro locatário. “Senão pode ocorrer de o dono travar o negócio e o inquilino acaba tendo que romper o contrato, até contra a vontade, porque não cabe mais no imóvel”, diz.

O QUE É PRECISO OBSERVAR PARA QUE A PARCERIA DÊ CERTO

INVESTIDOR

-  Escolha um inquilino com solidez financeira e patrimonial, que tenha condições de assumir compromisso a longo prazo.

- Analise se o tipo de construção pedida pelo locatário poderá ser utilizada por outra empresa. Isso garante a liquidez do imóvel.

- Acompanhe de perto todas as etapas da obra, já que a edificação vai agregar ao seu patrimônio.

- Reflita bem sobre o valor do aluguel, pois ele só poderá ser revisado três anos depois da assinatura do contrato.

INQUILINO

- Especifique no contrato cada detalhe do projeto arquitetônico para não ter surpresas na hora em que receber as chaves.

- Se for possível, escolha um terreno que permita ampliações. A empresa pode crescer em alguns anos e precisar de mais espaço.

- Proteja-se contra riscos futuros no contrato, como a venda do imóvel.

- Pense bem se é isso o que você quer antes de assinar o contrato, pois se mudar de ideia no meio do caminho terá que indenizar o proprietário.

(Fonte: Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG/LugarCerto)

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