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Como financiar um imóvel

domingo, 6 de novembro de 2011



Mercado oferece várias linhas de crédito para compra da casa própria , mas é importante observar as condições
 (Beto Novaes/EM/D.A Press - 20/09/2010)

Adquirir um imóvel é o sonho da maioria dos brasileiros, que, geralmente, têm de recorrer a um financiamento para torná-lo realidade. Diante das opções de casas e apartamentos e tantos documentos para fechar o negócio, é comum o consumidor se perguntar por onde começar.

O primeiro passo para solicitar um financiamento é verificar se os vendedores ou o imóvel escolhido não têm nenhuma restrição, como ensina o diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino. No caso dos vendedores, as pendências podem ser verificadas junto ao SPC, Serasa ou Receita Federal. As restrições dos imóveis se referem a hipoteca, penhora, alienação fiduciária, falecimento de algum dos proprietários (inventário), entre outras. Isso vale para financiamento de empreendimentos novos e usados.

Atualmente, a maioria dos imóveis pode ser adquirida por meio de financiamento bancário, conforme o especialista em direito civil e comercial, sócio da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados, Marcos Campos de Pinho Resende. “Imóveis novos também podem ser adquiridos por meio de financiamento junto à própria construtora”, informa.

Especialista em direito civil e comercial, Marcos Campos Resende recomenda ficar atento às taxas cobradas pelas instituições financeiras ( Eduardo Almeida/RA Studio)
Especialista em direito civil e comercial, Marcos Campos Resende recomenda ficar atento às taxas cobradas pelas instituições financeiras
As primeiras providências a serem tomadas no caso de financiamento são verificar as linhas de crédito oferecidas e taxas cobradas junto à instituição financeira pública ou privada. “Pode-se fazer isso simulando o financiamento nos sites das próprias instituições”, observa Marcos.

O próximo passo, de acordo com o advogado, é ir ao banco munido dos documentos necessários para obter o crédito pré-aprovado. Mas antes é preciso verificar o limite do crédito disponível para a aquisição. “Encontrado o imóvel, novo ou usado, basta levar a documentação necessária ao banco escolhido para dar entrada no pedido de financiamento”, acrescenta Marcos.

Membro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Osny Lemos Ribeiro diz que, devido a mudanças no processo de financiamento imobiliário, hoje praticamente todos os bancos trabalham com essa carteira. “Principalmente a Caixa, dadas as determinações e incentivos federais.”

CONDIÇÕES
 

Mas entre essas opções – Caixa, outros bancos e a própria construtora –, como decidir qual é a melhor? Lúcio Delfino explica que a Caixa é o único banco que opera com linhas do programa Minha casa, minha vida. “Fora isso, pelo menos a princípio, não há diferença entre a Caixa e outros bancos. Cabe ao interessado verificar qual instituição financeira apresenta as melhores condições.”

Para o vice-diretor do Creci Minas, Newton Marques Barbosa, o uso do FGTS ajuda a reduzir o prazo do financiamento ( Eduardo Almeida/RA Studio)
Para o vice-diretor do Creci Minas, Newton Marques Barbosa, o uso do FGTS ajuda a reduzir o prazo do financiamento


INFORMAÇÃO DIMINUIU RISCOS
Saber como usar o FGTS e conhecer os sistemas de amortização da dívida, entre outras opções, é importante para não se deparar com mensalidades inacessíveis ao bolso

O consumidor deve estar ciente de que alguns contratos feitos com a construtora são promessa de compra e venda parcelada. “A escritura é outorgada depois da quitação integral das parcelas, onde as prestações aumentam no decorrer dos anos, de acordo com a taxa de juros e com o índice de correção monetária aplicados. Nessa hipótese, a prestação pode dobrar a cada cinco anos”, diz o diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, Lúcio Delfino.

Com relação às linhas de crédito disponíveis no mercado, elas variam de banco para banco. Segundo o conselheiro do Creci Minas Osny Ribeiro, a grande maioria é destinada ao imóvel residencial e vai até R$ 500 mil. “Alguns créditos são concedidos às construtoras, que, ao concluir as obras, negociam com o banco a transferência da dívida, de forma individualizada, aos compradores”, diz. Mas também há outra faixa destinada a imóveis residenciais de valores superiores a R$ 500 mil, que ficam fora do SFH, conforme lembra o conselheiro.



As taxas de juros cobradas também são variáveis de acordo com a instituição bancária. Por isso, o vice-diretor do Creci-Minas, Newton Marques Barbosa, indica a pesquisa. “As taxas de juros, devido à concorrência, têm de ser consultadas junto aos bancos. Com relação ao prazo, trabalha-se com financiamentos em até 300 meses.”

Independentemente do banco escolhido, uma forma de reduzir o prazo do financiamento e, consequentemente, o valor dos juros, ou até mesmo quitar a dívida, é usar o FGTS. “No âmbito do SFH, segundo a Lei 8.036/90, o FGTS pode ser utilizado para pagamento de parte das prestações a vencer”, informa Lúcio.

Mas, para isso, é preciso que sejam levadas em conta algumas considerações, como, por exemplo, o mutuário ter, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS. Outras condições são que o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de 12 meses e o valor do abatimento atinja, no máximo, 80% do montante da prestação.

"Devido a mudanças no processo de financiamento imobiliário, hoje praticamente todos os bancos trabalham com essa carteira. Principalmente a Caixa, dadas as determinações e incentivos federais"
O fundo de garantia também pode se usado para liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor. “Observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS, entre elas a de que haja intervalo mínimo de dois anos para cada movimentação.” Outra destinação do FGTS é para pagamento total ou parcial do valor de compra do imóvel se o mutuário contar com, pelo menos, três anos de trabalho sob o regime do FGTS.

Atualmente, segundo Lúcio, é possível, ainda, utilizar o fundo de garantia como lance, quitação ou pagamento de prestações no consórcio habitacional. Para fazer isso, é preciso observar as condições gerais do Sistema Financeiro da Habitação. “No SFH, o índice de correção monetária utilizado é a TR, que fica em torno de um terço do IGP-M ou INCC (Índice Nacional da Construção Civil) ou INPC. A taxa de juros é limitada em 12% ao ano.”

O advogado Marcos Resende diz que, para o uso do fundo de garantia, devem ser observados os termos previstos no “Manual do FGTS – Utilização na moradia própria” disponível no site da Caixa. “Segundo suas disposições, pode utilizar o benefício no financiamento de imóveis quem não esteja comprando ou financiando outra residência (concluída ou em construção) pelo SFH”, cita.



AVALIAÇÃO 
Outra condição é que o imóvel esteja localizado na cidade – ou em sua região metropolitana – em que o interessado trabalhe ou more há pelo menos um ano. “O valor de avaliação do imóvel, que será feita ao solicitar o financiamento, tem de ser de até R$ 500 mil. A Caixa Econômica, operadora do FGTS, financia o que for menor: o preço estipulado pela avaliação (feita pelos engenheiros da Caixa) ou o preço de compra/venda (pretendido pelo vendedor do imóvel)”, diz Marcos.

Segundo o advogado, o imóvel pretendido não pode ter sido adquirido com financiamento pelo FGTS nos últimos três anos e o comprador não pode ter mais que 40% de uma outra residência quitada ou financiada na mesma cidade. “Também não é possível usar o FGTS para ficar em dia com prestações atrasadas de um financiamento imobiliário por meio de banco. Quem tem o nome sujo em algum serviço de proteção de crédito também não consegue dar entrada no financiamento.”

Embora não haja previsão legal, é possível pleitear judicialmente também a utilização do FGTS para quitar prestações em atraso e para financiamentos fora do SFH (incluindo material de construção), conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. “Vale lembrar que, na promessa de compra e venda parcelada (uma das alternativas das construtoras) não há possibilidade de utilização do fundo de garantia, exceto na hipótese de liquidação total do preço do imóvel”, ressalta Lúcio.

Lúcio Delfino, diretor da ABMH, diz que o SAC é a forma mais utilizada para o saldo devedor ( Eduardo Almeida/RA Studio)
Lúcio Delfino, diretor da ABMH, diz que o SAC é a forma mais utilizada para o saldo devedor


SISTEMAS MATEMÁTICOS


Usando ou não o FGTS, é preciso conhecer os sistemas de amortização das prestações no saldo devedor. Entre eles, os mais utilizados são o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price. Lúcio Delfino explica que ambos consistem em fórmulas matemáticas. “É por meio deles que se calcula o valor das prestações ao longo dos anos, levando em conta o valor financiado, o prazo e a taxa de juros.”

O conselheiro do Creci-Minas Osny Ribeiro diz que são sistemas matemáticos destinados a estabelecer padrões de cálculos com o objetivo de amparar financiamentos diversos, mais dirigidos a contratos de longos prazos. “O sistema Price trabalha juros compostos ao longo de determinado período de tempo, ajustando um valor para parcelas, a partir do valor do financiamento, acessórios e da taxa de juro, estabelecendo uma quantidade de parcelas de mesmo valor”, explica.

Já o SAC considera, basicamente, a simples divisão do valor do empréstimo pelo prazo, que resulta em um valor permanente para a amortização, conforme o conselheiro. “Considerando que a parcela ou prestação é o somatório da amortização, com os juros e os acessórios teremos então um sistema de parcelas decrescentes, dada a incidência da taxa de juros sobre o saldo devedor cada vez menor.”(LuagCerto/EstaMinas)

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