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Guia de compras do imóvel usado

sábado, 29 de outubro de 2011



Tamanho é um dos maiores atrativos para aquisição de unidades seminovas. Mas é preciso atenção

 (Eduardo Almeida/RA Studio)


Você sabia que adquirir um imóvel usado pode ser um bom negócio? Com o aumento de preços e a diminuição dos tamanhos dos lançamentos, é definitivamente a hora dos seminovos. Dentre as vantagens do imóvel mais antigo, a mais atrativa é o tamanho dos apartamentos, que costumam ter o padrão de 80 metros quadrados, bem maior que o padrão dos novos, que ficam entre míseros 45 e 60 metros quadrados.

A decisão entre o novo e o usado, porém, não é tão simples. Atrás de azulejos e armários brilhantes, encanações velhas e instalações elétricas gastas podem estar grandes dores de cabeça. Este risco foi constatado pelo Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) que registrou, apenas no segundo semestre deste ano, o aumento 12% neste ano no número de reclamações de consumidores na compra de imóvel usado.


"A compra da casa própria é complexa. Para que o sonho não vire um pesadelo é necessário muita cautela, pesquisa e atenção", alertou o diretor do Ibedec, José Geraldo Tardin. Segundo ele, analisar a documentação e fazer várias vistorias no imóvel antes de fechar contrato são pontos essenciais para realizar um bom negócio. "As vistorias devem ser acompanhadas também por profissionais que possam ir além da superfície, de preferência, um eletricista e um encanador de sua confiança".

Além da fiação e encanação, outros pontos que, para Tardin, devem ser bem avaliados são portas e janelas. "São itens que passam despercebidos, mas podem indicar muitas falhas. Verifique com atenção se existe entrada de água e infiltrações, observando se a parede abaixo da janela estiver com reboco inchado ou fofo. E experiente as maçanetas, fechaduras e dobradiças, todos devem está em perfeita ordem".
 (Maria Tereza Correia/EM/D.A Press)


Nas paredes, vale verificar a existência de rachaduras e se a pintura foi feita recentemente. Para os pisos, toda atenção aos rejuntes e principalmente nas fissuras que possam existir perto dos ralos, o que indica infiltração. "Também é importante visitar o imóvel à noite, para captar problemas de barulho, trânsito e insegurança no entorno do prédio em que o apartamento está localizado".

Já Francisco Zagarati Neto, presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Imóveis (ABCI), acredita que antes de qualquer vistoria é essencial estudar toda a documentação da unidade desejada. "Dentre os documentos, comece pedindo a Certidão de Registro do Imóvel, que deve constar no Cartório de Imóveis da região. Neste texto, é possível ver todo o histórico de vendas do imóvel. Peça a matrícula ao dono e verifique pessoalmente", disse Zagarati.

Outros documentos importantes são a certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e Justiça Federal e a certidão negativa de ações trabalhista junto à Justiça do Trabalho. "Vale verificar também o pagamento do IPTU e do condomínio, que podem ser comprovados através de recibos do proprietário". Outras certidões podem ser requeridas por seu advogado como débito junto ao INSS e Receita Federal e a certidão de casamento, caso o vendedor seja casado.

 (Marcos Michelin/EM/D.A Press)


Financiamento


Normalmente, condições de financiamento para novos e usados são iguais. A diferença da compra de um imóvel na planta, é que durante a construção, as parcelas pagas diretamente para a construtora são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Isso é uma vantagem, pois esse índice sempre fica muito abaixo da inflação.

Preço


Com o mercado imobiliário aquecido, a valorização dos imóveis novos também ajudou a levantar o preço dos usados. Ainda assim, em algumas localidades, as disparidades são grandes, podendo dobrar o valor do metro quadrado. Bairros como Hipódromo, Madalena, Campo Grande e Iputinga seguem essa tendência.

Documentação e taxas de transferência
Deixar toda a papelada em ordem custa em torno de 5% do valor do imóvel, tanto para novos como para usados. Quando a compra é feita sem financiamento, há um gasto no cartório com a escritura. Quando há financiamento, não há esse custo, pois o contrato feito com o banco tem a força de uma escritura pública.

Padrão de metragem e arquitetura do imóvel

Em linhas gerais, os imóveis antigos são mais amplos, e os novos, compactos. Além do tamanho, outra característica que difere novos e usados é a mudança nos cômodos, que atualmente privilegia as áreas sociais, em relação às privativas. O número de suítes também ganhou destaque nos projetos atuais. Nos imóveis usados, porém, as salas e cozinhas são mais amplas e cabem móveis maiores.

Infra-estrutura do edifício

Questões como segurança e comodidade contribuíram para mudar as características dos condomínios radicalmente nas áreas comuns. Se nos prédios antigos encontrava-se, no máximo, uma vaga de garagem (quando havia), nos novos, além de mais espaço para o carro, há uma proliferação de itens como churrasqueira, piscina, academia, salão de festas gourmet, brinquedoteca, entre outros, cada vez mais peculiares.

Acabamentos, reforma e personalização


Os apartamentos novos costumam ser entregues com o acabamento apenas das chamadas áreas molhadas: cozinha, banheiro e área de serviço. Assim, é necessário incluir na conta os demais itens, como armários, que consomem um valor considerável do orçamento. Nos imóveis antigos, é preciso avaliar a necessidade de uma reforma, computando o tempo e o custo final.

IPTU e taxa de condomínio

Para imóveis usados, os valores de IPTU e condomínio já são conhecidos, assim não há surpresas. Nos novos, existe uma provisão do condomínio feita pelas incorporadoras que pode ser consultada no estande de vendas, mas não são números fechados. Para o valor do IPTU, procure usar como referência os preços cobrados na região.

Vizinhança


Quem muda para um imóvel usado já sabe como será a vizinhança, tanto no que se refere aos vizinhos de porta, como ao bairro, normalmente mais consolidado. Em novos empreendimentos, além de não saber quem serão os moradores do próprio prédio, a área normalmente está em desenvolvimento também, o que tem seus pontos positivos e negativos.

Tempo para mudança

Neste ponto, a vantagem do usado é absoluta, desde que não haja necessidade de reforma. Se isso acontecer, é preciso saber o horário permitido para barulho, retirada de entulho e entrada de profissionais, fatores que podem estender o prazo da obra. É importante saber como funciona o condomínio antes de comprar, inclusive para agendar a chegada com seus pertences.

Fonte: Associação Brasileira dos Corretores de Imóveis (ABCI) (EM/UAI)
 ( Maria Tereza Correia/Em/D.A Press - 29/05/2009 )

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