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Avaliação de imóveis: preço deve estar alinhado com o mercado

segunda-feira, 20 de junho de 2011


Adriano Sampaio, da Mirian Dayrell, diz que é bom pesquisar imóveis semelhantes (Eduardo Almeida/RA Studio)
Adriano Sampaio, da Mirian Dayrell, diz que é bom pesquisar imóveis semelhantes

Muitos clientes reclamam que, para garantir a captação, corretores têm criado a expectativa de valores de venda superiores aos comportados pelo mercado. Além disso, é comum proprietários de imóveis atribuírem valores muito fora da realidade. Mas, afinal, como saber se o apartamento ou a casa dos sonhos vale o quanto está sendo pedido?

Para avaliar o imóvel, é necessário ter a documentação em que constam as áreas e vagas de garagem e pesquisar imóveis semelhantes vendidos ou à venda na região no último trimestre, como ensina o diretor da Mirian Dayrell Imóveis, Adriano Sampaio. “Isso nos dá uma boa noção do mercado”, conta.

A partir daí, é levantado um quadro de amostras que serve como base para cálculo da média aritmética e ponderada, como completa o diretor. “Dessa forma, chegamos ao valor de mercado, considerando outros fatores como localização, frente para a rua, comércio, escolas e transporte próximos, estado de conservação, boa iluminação e ventilação e padrão de acabamento”, diz Adriano.

Mas, segundo ele, o mesmo raciocínio não vale em se tratando de terrenos, que são avaliados de forma diferente. “Fazemos comparação de dados e um estudo de possibilidades do aproveitamento do terreno em termos de edificação. Nesse caso, o profissional tem que dominar bem a Lei de Uso e Ocupação do Solo para poder fazer uma projeção bem calculada.”

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Paulo Tavares, acrescenta que, além da área construída, é preciso verificar o acabamento utilizado e o grau de conservação do imóvel. “Idade do prédio, número de vagas de garagem, valor e taxa de condomínio, posição do apartamento e do prédio, elevador e área de lazer (churrasqueira, fitness, área gourmet) também contam.”

Privacidade e luminosidade são outros itens levantados pelo diretor do Grupo GR, Geraldo Vargas, a serem levados em conta. “Esses critérios de avaliação são definidos a partir de aspectos físicos, tais como condições topográficas, ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazos”, enumera.

NORMAS 
Os critérios para avaliação não são aleatórios e seguem normas técnicas estabelecidas pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Confeci) por meio da Resolução 957/2006. “De acordo com essa resolução, o corretor hoje está habilitado a emitir parecer com avaliação”, informa Adriano Sampaio.O documento elaborado pelo corretor de imóveis é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Nele é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor comercial de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.(LugarCerto-UAI)





Comparação de dados é ferramenta para estipular preço do imóvel

Paulo Tavares, presidente do Creci-Minas, aconselha pesquisar em sites de imobiliárias (Eduardo Almeida/RA Studio)
Paulo Tavares, presidente do Creci-Minas, aconselha pesquisar em sites de imobiliárias

Para que o bem colocado à venda não fique esquecido, prejudicando tanto quem vende quanto quem compra, o diretor da Mirian Dayrell sugere a comparação com ofertas semelhantes no mercado. “O básico da avaliação é a comparação de dados, como o preço do metro quadrado”, indica Adriano Sampaio. O presidente do Creci-Minas, Paulo Tavares, por sua vez, aconselha a pesquisa em sites públicos de imobiliárias.

Ao contar com a opinião de mais de um profissional é possível fazer uma média das avaliações, chegando a um preço justo, como sugere Adriano. “Nas avaliações judiciais, quando as partes não concordam com o valor apresentado elas podem nomear peritos assistentes, ou seja, são feitas três avaliações, para que o juiz possa ter dados técnicos que vão permitir uma decisão equilibrada”, cita.


No entanto, o presidente do Creci-Minas lembra que isso só será necessário se o cliente não contar com um profissional que ele conheça ou tenha referências. “É importante ter mais de uma avaliação para garantir que a média traduz a realidade de preço do imóvel em relação ao mercado. Mas se o cliente está trabalhando com um corretor de confiança, não é necessária a segunda avaliação”, opina Paulo.

Caso o negócio já tenha sido fechado e o cliente apure que teve prejuízo com a avaliação do corretor, o presidente recomenda recorrer à Justiça. “Hoje, o consumidor tem os seus direitos garantidos por meio do Código Civil de 2002. Além disso, ele pode procurar o Creci, órgão que fiscaliza os corretores e imobiliárias em todo o estado de Minas Gerais”, informa. Se ficar constatado o erro, o corretor poderá ser advertido, multado e até ter sua carteira cassada, conforme a irregularidade cometida.

CONTRATO Entretanto, se a avaliação não tiver sido formalizada, comprovar que foi lesado se torna uma tarefa nada fácil para o cliente. “Se não tiver contrato por escrito e também não conseguir provar a má-fé ou a vantagem obtida no negócio, fica muito difícil exigir direitos”, frisa Adriano.

Avaliação de imóveis - Nem caro nem barato demaisPara garantir uma avaliação segura é imprescindível contar com profissionais sérios, com curso superior em gestão imobiliária e regularmente inscritos no Creci de sua região

Geraldo Vargas, do Grupo GR, sugere pesquisar em mais de uma imobiliária, pegando, no mínino, três avaliações (Eduardo Almeida/RA Studio)
Geraldo Vargas, do Grupo GR, sugere pesquisar em mais de uma imobiliária, pegando, no mínino, três avaliações

A elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é de competência do corretor pessoa física, regularmente inscrito no Creci de sua região, com validade no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. Para isso, o profissional precisa ter, ainda, diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente ou certificado de conclusão de curso em avaliação imobiliária.

Identificação e caracterização do imóvel, indicação da metodologia utilizada, valor resultante e sua data de referência são alguns dos requisitos exigidos no parecer, conforme Resolução Confeci nº 957/06. Com relação à descrição do imóvel, é preciso apresentar, no mínimo, as medidas de sua área, localização, descrição das benfeitorias – se houver –, aproveitamento econômico e contextualização do imóvel na vizinhança, com infraestrutura disponível.

Por todas as questões envolvidas, é permitido ao corretor cobrar pela avaliação, como informa o presidente do Creci-Minas, Paulo Tavares. Mas, segundo ele, a prática do mercado é a avaliação gratuita, desde que o imóvel fique na empresa para ser comercializado, porque o importante para o corretor é a venda em si. “Porém, se o proprietário optar por não trabalhar com a imobiliária, esta normalmente cobra pelo serviço que foi prestado. O preço depende do imóvel.”

Corretores capacitados evitam prejuízo e podem agilizar vendas. Para garantir a avaliação segura, é importante contar com profissionais sérios e idôneos. As empresas, geralmente, investem na capacitação de seu pessoal. “Tornando seus parceiros aptos a prestar um serviço de confiabilidade e qualidade”, observa Adriano Sampaio.

O presidente do Creci-Minas reconhece que é melhor o consumidor contar com empresas sérias para fazer a avaliação, para não correr o risco de tomar prejuízo ou não conseguir o objetivo final, que é a venda. “São empresas atualizadas com a realidade do momento, com profissionais preparados e constantemente atualizados”, diz Paulo.

A designação de profissionais treinados e qualificados exclusivamente para a função de avaliar os imóveis foi destacada pelo diretor do Grupo GR como diferencial em favor das imobiliárias. “O consumidor que não procura empresas sérias para fazer essa avaliação perde tempo na venda do imóvel e tem avaliações abaixo ou acima do mercado”, alerta Geraldo Vargas.

Para evitar que isso ocorra, o empresário sugere pesquisar mais de uma imobiliária. “Procure, no mínimo, três avaliações de empresas da região, para que faça uma comparação, levando em conta a média dos valores apurados”, completa o diretor do Grupo GR.

Mas o risco que corre quem não procura assessoria profissional séria para avaliar um imóvel não é simplesmente o de vendê-lo abaixo do preço de mercado, conforme alerta Adriano. Principalmente no caso de quem necessita de uma venda rápida para pagamento de compromissos assumidos ou quer fazer algum investimento. “O profissional pode avaliar o imóvel num valor muito alto só para agradar ao cliente e, assim, conseguir levá-lo para ser comercializado. No entanto, esse imóvel poderá ficar parado meses sem nem mesmo ter visitas, acarretando grandes perdas financeiras e frustrações.”

REALIDADE 
De qualquer forma, o diretor da Mirian Dayrell Imóveis argumenta que as dificuldades para comercializar um imóvel com preços não condizentes com a realidade de mercado são muitas. “Pois o comprador está muito atento e procura bastante. Nessa busca pelo imóvel de seu sonho ele ganha um grande poder de comparação e fica bem informado sobre preços.”

Segundo Adriano, um imóvel que teve uma superavaliação passa a não receber visitas, já que os corretores começam a boicotá-lo, devido à diferença de preço. “Ninguém pode perder tempo, nem o corretor nem o cliente, e o imóvel acaba ficando rotulado de caro e esquecido.”(LugarCerto-Estaminas/UAI)

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