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Imoveis - A maior alta do mundo / Matéria Revista Exame Maio 2011

quinta-feira, 26 de maio de 2011




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Em Junho de 2010, quando Exame publicou sua primeira pesquisa anual sobre o mercado imobiliário brasileiro, muitos tiveram a impressão de que aquela euforia havia atingido um teto impossível de superar: de acordo com os números, levantados pelo instituto Ibope Inteligência, o Brasil tinha o terceiro mercado mais aquecido do planeta, somente atrás de Hong Kong e Singapura. Um ano depois,eis aqui a constatação: sim, era possível. O mercado imobiliário brasileiro viveu, em 2010, um período de euforia sem paralelo em sua história. Mais de 1milhão de casas e apartamentos foram financiados no ano, duas vezes mais do que em 2008. As vendas nunca foram tão velozes. Em média,um novo prédio leva quatro meses para ser completamente vendido nas principais capitais do país, três vezes mais rápido do que cinco anos atrás - e há dezenas de casos de condomínios que são comercializados num único fim de semana, alguns em poucas horas. O segundo levantamento EXAME/Ibope traduz em números esse aquecimento: os preços dos imóveis novos subiram 26% nos últimos 12 meses em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Os usados aumentaram 24% no mesmo período. A alta média, de 25%, foi a maior do mundo, segundo dados de 37 países levantados pela consultoria especializada Global Property Guide. Em dois anos, os imoveis brasileiros valorizaram 52% - apenas o riquíssimo mercado de Hong Kong teve desempenho melhor.
A incrível escalada de preços de imóveis no Brasil é explicada por um inédito descompasso entre oferta e demanda. Nos últimos três anos, o volume anual de lançamentos das principais incorporadoras dobrou. Parece muito, mas é muito pouco: a demanda continua bastante superior à oferta, uma pesquisa da Fundação João Pinheiro,órgão ligado ao governo de Minas Gerais que mede o déficit habitacional do país, aponta que há gente com dinheiro e sem casa em todas as faixas de renda - entre os que recebem mais de dez salários mínimos por mês, o "déficit"é calculado em170000 moradias. Estima-se que as empresas precisariam construir meio milhão de imóveis amais todos os anos para fazer frente à procura.Os motores do mercado são velhos conhecidos: mais crédito, mais renda e cada vez mais consumidores dispostos a comprar casas e apartamentos. "Nosso cliente típico está na faixa dos 35 anos e vai casar ou sair da casados pais", diz Michel Wurman, vice-presidente financeiro da PDG, a maior incorporadora do país. "Com o crescimento da economia e do emprego, as pessoas se sentem mais seguras para fazer uma compra desse porte. E conseguem pagar, porque existe financiamento."
A expansão imobiliária dos últimos anos está provocando transformações urbanas no país inteiro. Dezenas de novos bairros vêm surgindo nas principais capitais brasileiras. Um destaque é Águas Claras, região administrativa do Distrito Federal. Águas Claras foi fundada oficialmente na década de 80, depois que o governo local regularizou a posse de terrenos invadidos. Até os anos 90, havia pouquíssimos prédios ali,boa parte das moradias era destinada a moradores de baixa renda. De lá para cá, foram lançados mais de 800 empreendimentos, muitos de classe média e alta,e a população cresceu quase quatro vezes, para cerca de 150000 habitantes. Em Porto Alegre, surgiu o bairro Jardim Europa numa área que era ocupada por um bosque até 2006. Há cerca de 1000 imóveis no local. Em Belo Horizonte, em pouco mais de dez anos foram construídos 3 000 apartamentos e casas em Belvedere, na zona sul. "Já faltam terrenos para novas construções nesse bairro", diz Alexandre Gribel, diretor da Gribel Pactual, corretora do grupo Brasil Brokers. Esses novos bairros crescem rapidamente porque seus preços são bem menores do que os das regiões centrais. O metro quadrado de um apartamento novo em Águas Claras, por exemplo, custa 4441 reais,menos da metade do que é cobrado em média em Brasília.
Hoje, a capital federal é a terceira cidade mais cara do país, segundo a pesquisa EXAME/Ibope. O campeão de preços continua sendo o Rio de Janeiro, onde o metro quadrado de um imóvel novo custa 6 528 reais essa é a média, mas há, no Leblon, apartamentos sendo negociados por até 40 000 reais o metro quadrado. "Estrangeiros, especialmente americanos e chineses, que estão vindo para o Rio trabalhar na indústria de petróleo, querem morar perto da praia, e isso tem feito os preços subir ainda mais", diz Bianca Carvalho, diretora da incorporadora carioca Concal. Também há uma grande expectativa sobre como as obras de infraestrutura para a Copa e a Olimpíada vão mexer com o mercado. Espera-se que bairros como Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes sejam beneficiados, porque o plano é que haja estações de metrô ali e que a avenida das Américas, que liga esses locais à zona sul do Rio, seja duplicada. Como os projetos ainda não saíram do papel, a alta dos preços dos imóveis nesses bairros foi inferior à média da cidade no último ano. Um lugar que já começou a valorizar, e muito, foi a região do porto, que deve passar por uma revitalização. A maioria das incorporadoras está procurando terrenos para construir apartamentos e escritórios ali. "Os preços dos terrenos já subiram muito, os proprietários querem ganhar dez vezes mais do que pagaram", diz um executivo do setor. Em São Paulo, cidade onde os preços mais aumentaram em 12 meses, o valor do metro quadrado de imóveis novos em Moema e Perdizes, bairros da zona oeste e sudoeste da cidade, chega a 20 000 reais.
Com a expansão imobiliária dos últimos anos, dezenas de bairros com milhares de casas e apartamentos surgiram nas maiores cidades do país
Mas, assim como aconteceu no ano passado, a nova pesquisa EXAME/ Ibope faz surgir a pergunta: agora está caro? Atingiu-se um teto? Diante de uma demanda tão poderosa, a tentação é imaginar que o setor imobiliário só pode continuar em sua trajetória atual e que os preços, embora já tenham subido muito, vão continuar em alta. Há estatísticas que ajudam a embasar essa tese. Segundo um relatório do banco J.P. Morgan, o valor de uma casa ou apartamento no país corresponde a 5,5 vezes a renda média anual das famílias, menos da metade da proporção de China e Singapura. Num ranking de preços feito anualmente pela Global Property Guide em 94 países, o Brasil aparece na 65a posição. Por esses critérios, portanto, ainda há muito que valorizar. O crédito imobiliário, mesmo depois de ter crescido cerca de dez vezes em cinco anos, ainda responde por 4% do PIB, um dos menores percentuais do mundo. Com pouco financiamento disponível, há menos espaço para especulação e altas de preço descoladas da realidade, como se viu nos Estados Unidos e na Europa (a situação é diferente no segmento de imóveis comerciais, veja na pág. 48). "Quem mais compra imóvel residencial no Brasil é o consumidor final, porque a demanda é gigantesca. Na China, por exemplo, os investidores movimentam o mercado e criam uma procura artificial", diz David Lynn, autor do livro Emerging Market Real Estate Investment, lançado em 2010, e diretor do ING Clarion, um dos maiores fundos de investimento em imóveis do mundo, com 23 bilhões de dólares de patrimônio.
O risco é comprar um imóvel em bairros onde há prédios demais em construção, como ocorreu no Morumbi, em São Paulo
Apesar de esses cálculos mostrarem que o potencial ainda é enorme, há no horizonte um conjunto de riscos que não podem ser ignorados por quem quer comprar seu imóvel nos próximos meses. "A tendência de longo prazo é positiva. Mas nenhum setor está livre de solavancos, e o mercado imobiliário começa a entrar numa fase mais complicada", diz Flávio Queiroz, analista da corretora do banco Santander. Claramente, há em 2011 ameaças que não estavam no radar no eufórico ano de 2010, em que a economia brasìleira cresceu 7,5%. A perspectiva de menos crescimento econômico e mais inflação tem levado alguns consumidores a pensar duas vezes antes de comprar, dizem executivos do setor. "É um efeito psicológico, que pode se agravar se a inflação oficial passar de dois dígitos", diz Nicholas Reade, presidente da incorporadora Brookfield. "As pessoas ficam com medo de assumir compromissos de longo prazo.
Num setor que só funciona se houver crédito, outro perigo é a possibilidade de faltar capital para os empréstimos quando se esgotarem os recursos da caderneta de poupança, a principal fonte de financiamento de imóveis. As previsões variam para os bancos, o dinheiro acaba em 2013; para empresários, pode durar um pouco mais. Mas o fato é que o crédito imobiliário cresce a uma taxa muito superior à da poupança. O excedente teria de ser financiado com outros tipos de recurso, como a emissão de títulos imobiliários, num sistema semelhante ao que ocorre na maioria dos países.
É possível que os recursos da caderneta de poupança não sejam mais suficientes para financiar a compra de imóveis daqui a dois anos
Aqui, esse tipo de mecanismo ainda é incipiente. "O mercado terá de aprender a conviver com fontes alternativas, em que os juros podem variar mais do que hoje", diz Fabio Nogueira, diretor da empresa financeiro-imobiliária Brazilian Finance & Real Estate.
Há, ainda, riscos que são consequência direta da expansão dos últimos anos. Para quem faz parte do contingente de milhões de brasileiros sem imóvel e pretende comprar uma casa, o perigo é colocar dinheiro numa região em que há excesso de oferta. Nenhum dos bairros centrais pesquisados pelo Ibope teve queda de preço nos últimos 12 meses, mas em alguns lugares a oferta desordenada fez com que a valorização fosse menor que a média. E o caso do Morumbi, na zona sul de São Paulo. O bairro concentrou 15% de todos os lançamentos da cidade em 12 meses, e os preços subiram 12%, menos da metade da média geral da capital paulista. Algo semelhante está acontecendo em Salvador, no entorno da avenida Luís Viana Filho, conhecida como Paralela. "Se eu fosse comprar um imóvel hoje, compraria para morar, mas não para investir e tentar ganhar dinheiro no curto prazo", diz Roberto Miranda de Lima, presidente no Brasil da gestora britânica Autonomy, que tem 2 bilhões de reais em imoveis comerciais no pais e está captando um novo fundo para investir aqui. "O risco de errar a mão está aumentando.
Os números da euforia. O preço dos imóveis residenciais subiu, mas não ficou alto internacionalmente. 

Apartamentos e casas em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre tiveram, em média, a maior valorização do mundo em 12 meses(o número do Brasil vai até abril de 2011. Os dados globais são de 2010).
Apesar da alta, os imóveis brasileiros ainda estão relativamente baratos: o país ocupa a 65. posição num ranking de preços feito em 94 países (valor por metro quadrado - nas principais cidades):
       1. Mônaco = 59.814 dólares
       2. Inglaterra = 23.358 dólares
       3. Rússia = 18.487 dólares
       4. Singapura = 16.644 dólares
       5. Hong Kong = 16.422 dólares
       64. Argentina = 2.625 dólares
       65. Brasil = 2.616 dólares
Aqui os preços dos imóveis correspondem a 5,5 vezes a renda média anual das famílias, um patamar inferior ao da China e da India:
       Brasil (São Paulo)......................  5,5
       India (Mumbai).........................  6,3
       Singapura............................... 12,9
       China (Pequim)......................... 13,5

São Paulo : A Cidade que mais valorizou no último ano. 
O preço dos imóveis novos subiu 31%, e o dos usados, 28% em São Paulo nos últimos 12 meses - foram as maiores altas do período entre as cidades pesquisadas pelo instituto Ibope Inteligência. A valorização está levando as incorporadoras a lançar casas e, principalmente, apartamentos cada vez menores, para que o preço final seja acessível a um número maior de compradores.
A demanda por esses imóveis tem crescido acima da média. A incorporadora MaxCasa lançou recentemente um prédio de 70 apartamentos com preço médio de 8.500,00 reais o metro quadrado no Campo Belo, bairro em que o metro quadrado não costumava custar mais de 6.000 reais. "Vendemos tudo num dia, sinal de que o preço provavelmente estava errado", diz José Paim, presidente da MaxCasa.
Região       Bairros                                                     Novos Preço m2 em reais         Usados Preço m2 em reais            
Noroeste    Freguesia do Ó, Jaraguá e Limão                  4.255 reais (+31%)                       3.226 reais (+ 38%)
Oeste        Barra Funda,Lapa, Perdizes V.Leopoldina       6.792 reais (+38%)                       5.110 reais (+27%)
Sudoeste   Alto de Pinheiros, Itaim,Jd.Paulista, Moema,
                 Morumbi e Vila Mariana                                7.384 reais (+31%)                       6.020 reais (+32%)
Sul             Campo Limpo,Sto. Amaro e Socorro              4.250 reais (+13%)                       3.900 reais (+33%)
Centro        Bela Vista,Consolação,Sé e Liberdade            5.717 reais (+41%)                      5.200 reais (+39%)
Sudeste      Aricanduva,Ipiranga,Mooca e Tatuapé           4.860 reais (+26%)                      3.781 reais (+24%)
Leste          Itaquera,Penha e V. Matilde                         2.992 reais (+10%)                       2.908 reais (+19%)
Norte         Casa Verde,Santana e Tucuruvi                     4.663 reais (+31%)                       3.669 reais (+18%)

O Preço dos imóveis residenciais em São Paulo subiu nos últimos 12 meses:
Novos                                                                              Usados
2010 = 4.519 para 2011 = 5.920 reais (+31%)                     2010 = 3.916 para 2011 = 5.012 reais (+28%)
Em 2 anos : 
Novos = 62%
Usados = 46%

Jardim Paulista = O Bairro mais caro:
Novos - Alta em 12 meses e preço médio por m2 ( 9.102,00  +39%)
Usados - Alta em 12 meses e preço médio por m2 ( 6.959,00 +49%) 

Perdizes = O Bairro que mais valorizou:
Novos - Alta em 12 meses e preço médio por m2 ( 8.157,00  +57%)
Usados - Alta em 12 meses e preço médio por m2 ( 5.414,00 +41%) 






Imóveis comerciais: Nasce uma bolha?

PREÇOS EM ALTA, OFERTA EM EXPANSÃO, ESTRANGEIROS COMPRANDO - A EUFORIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO COMERCIAL ESTÁ PASSANDO DOS LIMITES?

De tempos em tempos, um mercado passa por aquela fase em que não parece haver alternativa para os preços senão subir, subir e subir. Como bem se viu na bolha imobiliária americana,essa é uma fase que pode ser perigosa. Pois um fenômeno dessa natureza parece estar ganhando forma num importante segmento do mercado imobiliário brasileiro - o comercial. Há, espalhados pelo país, diversos exemplos desse comportamento. A BNCorp, incorporadora que tem o Bank of America Merrill Lynch e a construtora Bueno Netto como sócios, passou a ser procurada, seis meses atrás, por fundos estrangeiros interessados em comprar um prédio inteiro que a empresa lançaria na rua Oscar Freire, uma das mais valorizadas de São Paulo. Em vez de vender, a BNCorp decidiu esperar e lançá-lo em maio. "Achamos que podemos conseguir preços melhores", diz Danilo Camargo, diretor da BNCorp. Há,é inegável,uma série de razões para fundamentar o otimismo de Camargo. Um levantamento da consultoria imobiliária CB Richard Ellis mostra que investidores estrangeiros e nacionais destinaram 3,6 bilhões de reais à compra de edifícios de escritórios em 2010, um recorde. Além deles, milhares de pessoas físicas aplicaram parte das economias em salas comerciais, espaços que geralmente variam de 50 a 200 metros quadrados e são ocupados por profissionais liberais. Boa parte desses imóveis foi lançada recentemente e só ficará pronta nos próximos anos. O que ainda ninguém sabe é se haverá empresas, médicos e advogados dispostos a ocupar esses escritórios quando eles forem entregues - ou se muitos investidores vão acabar com um mico nas mãos.
O segmento que apresenta mais motivos para preocupação é o das salas comerciais. Em São Paulo, maior mercado do país, foram lançados 7500 escritórios desse tipo em 2010, o triplo de 2008. Estima-se que mais da metade dos imóveis tenha sido comprada por pequenos investidores, interessados em revender as salas com lucro no futuro ou alugá-las para receber uma renda mensal. "Hoje, a procura por esses espaços é grande, porque ficamos muito tempo sem construir. E isso que o investidor vê. Mas o mercado deverá estar saturado daqui a alguns anos", diz Fernando Kenworthy, presidente da Fibra Experts, incorporadora do grupo Vicunha. Com medo de não haver demanda, a empresa desistiu de lançar um conjunto de salas comercias na zona oeste de São Paulo - agora, o empreendimento terá prédios residenciais e lojas. Como Kenworthy, cada vez mais executivos temem que o mercado das salinhas passe por uma crise parecida com a dos flats na década de 90. Na época, a procura por flats estava em alta, houve uma série de lançamentos e milhares de pequenos investidores passaram a aplicar nesses quartos, recebendo uma renda mensal que variava de acordo com a ocupação. O movimento, porém, foi desordenado e a oferta superou, de longe, a demanda. O número de flats aumentou cerca de cinco vezes, o que deixou milhares de quartos vagos. O mercado levou quase dez anos para se recuperar.

A situação dos prédios de escritórios corporativos, ocupados por grandes empresas, é diferente. A oferta desses imóveis está crescendo no Rio de Janeiro e em São Paulo, mas num ritmo menor do que o das salas comerciais: o aumento médio anual desde 2008 foi de pouco mais de 20%. O que preocupa, aqui, são os preços. Os alugueis estão entre os maiores do mundo e continuam subindo. Segundo EXAME apurou, no edifício Brookfield Malzoni, que está sendo construído na avenida Faria Lima, em São Paulo, o aluguel médio é de160 reais o metro quadrado, o equivalente ao que se paga na região próxima à Times Square, em Nova York. Apesar do preço alto, o prédio já está todo alugado e algumas empresas chegaram a disputar andares (o dono do prédio, o banco BTG Pactual, não quis dar entrevista). Há concorrência para alugar e também para investir nesses empreendimentos. A Previ, maior fundo de pensão do país, mudou sua política interna para conseguir aplicar em prédios comerciais. "Antes, só investíamos quando o imóvel estava pronto, mas começamos a perder negócios para outros fundos, que entravam na fase de construção. Agora, vamos para o início da cadeia", diz Renê Sanda, diretor da Previ. A gestora coreana Mirae levou três anos para fechar seu primeiro negócio imobiliário no país porque não achava projetos."Muitos donos de empreendimentos não querem vender porque esperam conseguir preços melhores", diz Steve Kim, diretor da Mirae.
Parece a bolsa em 2007
O que atrai os investidores é o diagnóstico de que existe uma falta crônica de imóveis comerciais no país. Um levantamento da Richard Ellis indica que, nas principais cidades do mundo, há cerca de cinco escritórios para cada habitante - aqui, a proporção é de um para um. Há menos espaços comerciais em São Paulo do que em Atlanta, por exemplo. Além disso, em razão da expansão econômica, mais empresas contrataram e precisaram de novos escritórios, o que fez a taxa de imóveis vagos cair para o menor nível da história no Rio e em São Paulo. A questão é como esse mercado vai se ajustar ao ambiente de juros maiores e crescimento menor esperado para os próximos anos. "Como aconteceu na bolsa em 2006 e 2007, há muita gente investindo em imóveis achando que a curva é só ascendente, e obviamente não funciona assim", diz Carlos Betancourt, sócio da Bracor, empresa de investimentos imobiliários que tem o bilionário Sam Zell entre seus sócios. Betancourt decidiu vender: neste ano, os imóveis da Bracor foram comprados pela gestora Prosperitas por 3 bilhões de reais. Os próximos meses vão mostrar se ele fez um bom negócio ou se os investidores que estão aumentando a aposta no setor é que vão ganhar.
"Como aconteceu na bolsa em 2006 e 2007, há muita gente investindo em imóveis achando que a curva é só ascendente", diz um executivo
Com reportagem de Alexandre Moschella Revista Exame/AC

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