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Custo alto tira fôlego do setor imobiliário de Belo Horizonte

quarta-feira, 4 de maio de 2011

Falta de terrenos e elevação de preços fazem pedidos para construir caírem 10%

O setor imobiliário perdeu o fôlego em Belo Horizonte (MG) no primeiro trimestre de 2011. Entre janeiro e março, foram protocolados 1.415 pedidos para autorização de edificações na Gelu (Gerência de Licenciamento Urbano) da prefeitura da cidade, o que representou recuo de 10,2% em relação aos 1.576 pedidos do primeiro trimestre de 2010.

A escassez de terrenos disponíveis para construção, os altos preços dos imóveis e a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo contribuíram para a desaceleração.

Para contornar a alta de custos e oferecer imóveis para a classe média baixa, as construtoras começam a deslocar o foco para cidades vizinhas a Belo Horizonte. Segundo o vice-presidente da Área Imobiliária do Sinduscon-MG (Sindicato da Indústria da Construção em Minas Gerais), José Francisco Couto de Araújo Cançado, os valores estão espantando construtoras.

- Com os preços dos terrenos em alta e a redução do potencial construtivo, algumas construtoras já estão abandonando Belo Horizonte.



Participação do terreno varia

A participação do valor do terreno no custo total dos empreendimentos depende do segmento. Nas unidades populares, a variação é entre 8% e 13%. Nos residenciais para a classe média, o valor corresponde a algo entre 14% e 20%. Para os imóveis de alto padrão, que privilegiam a localização, o custo com o terreno oscila de 22% a 28% do total.

A MRV Engenharia, por exemplo, decidiu desacelerar os projetos na capital mineira, de acordo com o diretor executivo de Desenvolvimento Imobiliário, Hudson Gonçalves de Andrade.

- Atualmente, 40% de nossos empreendimentos estão em Belo Horizonte. Mas, em 2013, essa participação deve cair para 20%. Os outros 80% das obras regionais vão ser nas cidades da Região Metropolitana.

Em 2011, a MRV deve lançar 15 empreendimentos, com 5.000 unidades. Destes, apenas seis em Belo Horizonte.

- Temos apenas um em bairro nobre, no Buritis. Mesmo assim, porque já tínhamos o terreno há muito tempo e só agora conseguimos a legalização na Prefeitura.

A visão de especialistas é de que o boom imobiliário deve se voltar para o vetor norte, principalmente na área conhecida como Granja Werneck, e para os municípios de Betim, Contagem, Nova Lima e Vespasiano, chegando até Sete Lagoas, segundo o diretor da Torres Miranda Arquitetura, Júlio Tôrres.

- Há uma corrida para a Região Metropolitana.

Este movimento é mais forte nos residenciais populares, principalmente naqueles que se enquadram no programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal. Com oferta de terrenos nessas regiões, as construtoras estão buscando áreas no entorno dos grandes corredores, como a Via Expressa, que dão acesso à capital.

Segundo o diretor Financeiro da Prisbel Construtora, Luciano Martins Brum Muniz, a alta nos valores dos terrenos é também reflexo da lei que flexibiliza a área construída para a abertura de hotéis na capital para atender a Copa do Mundo.

- Quem está vendendo acha que a área construída será sempre de cinco vezes a do terreno. Mas essa regulamentação tem prazo até o meio do ano. Por isso, acredito que o preço deva cair depois de julho.

Nova lei encareceu obras

A nova Lei de Uso e Ocupação do Solo entrou em vigor em meados de 2010. Ela aumentou o nível de exigências para as novas construções, com redução do potencial construtivo dos terrenos. Isto elevou o custo das obras em 10% a 15%.

Segundo a secretária adjunta de Regulamentação Urbana da Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, Branca Macahubas, a cidade estava muito adensada, e por isso foi reduzido o potencial construtivo, item que mais impactou no setor imobiliário.

Agora, dentro da região da avenida do Contorno, a área construída pode ser, no máximo, 2,7 vezes maior que a metragem do terreno. Na região Centro-Sul, o potencial varia entre 1,4 e 1,8 vez, dependendo do tamanho do lote e da área de frente.

No acumulado dos últimos 12 meses, o preço dos imóveis subiu 22% em Belo Horizonte, segundo o Índice FipeZap, da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas). O novo indicador se baseia nos valores das ofertas de apartamentos.

Na comparação de março com fevereiro, a maior alta nos preços de venda foi nos apartamentos com três dormitórios, com incremento de 4,3%. Em seguida vieram os de dois quartos, com 2,9%, e os de quatro quartos, com 1,4%. Os imóveis com um dormitório ficaram estáveis. Com isso, o preço médio do metro quadrado na capital fechou março cotado a R$ 4.065.

Conforme o IGMI (Índice Geral do Mercado Imobiliário), calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), o retorno do capital aplicado em imóveis comerciais apresentou uma rentabilidade total de 33,55% no acumulado de 2010.(R7)

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