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As dúvidas de quem declara imóveis no IR (Imposto de Renda)

quinta-feira, 14 de abril de 2011

Terrenos que viraram casas, valorização do apartamento com a reforma do prédio e subsídios do governo - confira como regularizar cada tipo de situação junto ao Fisco


Wikimedia Commons
3. Vila Nova Conceição
Subsídios do governo não entram no custo do imóvel informado na declaração
De olho nos gastos declarados por quem tem imóveis ou recebe aluguéis, a Receita Federal confronta os dados recebidos pelas pessoas físicas com as informações enviadas por construtoras, incorporadoras, imobiliárias e administradoras de imóveis.
Como estas empresas são obrigadas a prestar informações sobre todos os negócios que realizaram ao longo de 2010, fica fácil para a Receita identificar eventuais dissonâncias e, consequentemente, recursos que escaparam da mordida do Leão.
Para ajudar o contribuinte a passar longe da malha fina na hora de declarar imóveis, EXAME.com conversou com o consultor tributário Edino Garcia, do DeclareCerto IOB. Confira, a seguir, as orientações do especialista para situações inusitadas envolvendo a venda, reforma e aquisição da casa própria.
Valorização artificial do imóvel
Quando o bem for declarado pela primeira vez, seu valor será dado pelo dinheiro gasto com a aquisição. Essa informação jamais será corrigida por qualquer índice de preços. A Receita não está interessada em saber a valorização do imóvel, mas apenas quanto você pode embolsar se resolver vendê-lo.
O ganho de capital será dado pela diferença entre o que você levou na venda e o que você gastou na compra. É justamente por isso que muitos contribuintes, intencionalmente ou não, alteram o valor dos seus bens com o passar dos anos. Com um preço mais alto, diminui o hiato entre o valor do imóvel quando foi inicialmente adquirido e o seu preço quando foi passado pra frente. A princípio, essa “atualização” diminuiria o bolo sobre o qual incide o IR de 15% aplicado pela Receita sobre um eventual ganho de capital, dinheiro que seria recolhido quando o proprietário se desfizesse do bem.
Edino Garcia alerta que a prática é condenada pelo Fisco. Quem submeteu valores errados deve fazer a retificação do IR em todos formulários possíveis. Isso porque o contribuinte tem o prazo de até cinco anos para retificar a declaração, com a condição que o exercício não esteja sob procedimento de ofício.
Reformas e melhorias
Esta é a única situação que admite mudança no valor do imóvel declarado pelo contribuinte. Quanto mais caro, menor será o ganho de capital na hora da venda e, portanto, menos impostos serão devidos ao governo. Por isso, é importante guardar todos os comprovantes das despesas com reformas e melhorias e lançá-los anualmente na declaração. Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2009 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2010 já deve apontar o acréscimo ganho com as benfeitorias.
Reformas na área comum do prédio
"Quando você compra um bem em um condomínio, você tem uma área útil e uma fração ideal da área comum", explica Edino Garcia, do DeclareCerto IOB. A informação é descrita na própria escritura do apartamento. Segundo ele, o dinheiro que for gasto com as benfeitorias do prédio, como instalação de piscinas, churrasqueiras e reforma da guarita, por exemplo, podem ser usados para aumentar o valor do bem, assim como eventuais melhorias dentro do apartamento o fariam.
Para comprovar essas despesas, o contribuinte precisa reunir cópias das notas fiscais e orçamentos apresentados nas assembleias. Multiplicando tudo que foi gasto pela sua fração ideal, ele irá encontrar em que proporção seu apartamento foi valorizado. É necessário especificar esse cálculo no campo "Discriminação" e somá-lo ao valor do apartamento declarado em 2009 para, em seguida, lançar o resultado no campo de 2010.
Terreno que virou casa
Se no ano de 2009 o contribuinte tinha um terreno, e em 2010 terminou a construção de uma casa sobre esta área, basta mudar o código na declaração de "13 - Terreno" para "12 - Casa". No campo "Discriminação", ele irá dizer quanto gastou para construir a imóvel. E na situação de 2010, vai somar esse custo ao valor do terreno informado em 2009. Vale lembrar que se a casa não tiver sido concluída, é preciso manter a ficha com o código "13 - Terreno". Neste caso, o declarante irá apenas lançar no campo "Discriminação" que iniciou uma construção no local, informando também todos os valores gastos até então. A seguir, ele irá somá-los ao preço do terreno, preenchendo "Situação em 31/12/2010" com o novo valor total. Edino Garcia, do DeclareCerto IOB, lembra que o procedimento independe do "Habite-se" ter ou não saído. "Se tem um bem, tem que declarar, o 'Habite-se' é assunto da Prefeitura", emenda.
Imóveis comprados com subsídio do governo federal
Independente da quantidade de dinheiro recebido a título de subsídio, o proprietário do imóvel deve declarar como valor do bem apenas o montante que saiu diretamente do seu bolso. "O subsídio como benefício fiscal é dado apenas para a construtora, para ela fazer um prédio mais barato e ganhar, em contrapartida, a possibilidade de pagar menos impostos ao governo", explica Edino. Tirando essa particularidade, a declaração segue as mesmas regras aplicadas em qualquer outra situação. Em caso de empréstimo, será preciso informar na ficha "Bens e Direitos" o tipo de imóvel adquirido, indicando a existência de financiamento no campo "Discriminação" e informando o montante já pago para liquidar a dívida no ano passado. A regra é sempre declarar como valor em 2010 o valor total pago pelo contribuinte do início do contrato até o dia 31 de dezembro.
Uso do FGTS no financiamento da casa própria
É preciso indicar o recebimento destes recursos na linha 03 da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. No mais, o contribuinte irá declarar o imóvel normalmente na ficha “Bens e direitos”: se for financiado, será preciso informar todos os valores das parcelas que foram pagas até 31 de dezembro de 2010, e não o valor total do bem. No campo “Discriminação”, também devem ser relacionadas as condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por uma outra linha de crédito. Se a aquisição tiver sido pelo SFH, não é preciso informar a dívida pendente. Do contrário, o contribuinte terá que acessar a ficha “Dívidas e Ônus Reais” e informar as pendências. Esse valor será atualizado ano a ano: à medida que o imóvel ficar mais caro em “Bens e Direitos” (pois mais parcelas terão sido pagas), a dívida também ficará proporcionalmente menor em “Dívidas e Ônus Reais”. (Exame)

1 comentários:

imóveis no itaim paulista alto pedroso 27 de abril de 2011 20:04  

sinceramente as tributações são obcenas, já perdi venda porque clientes achariam que seriam mordidos pelo leão no ato da aquisição, ai o leão vai me pegar é duro ficar ouvindo essa ladainha ...

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