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Informaçoes sobre Regularizaçao de Imoveis

segunda-feira, 27 de setembro de 2010

Operações de compra e venda envolvem uma série de burocracias que nem sempre são respeitadas

Há um ditado que diz que só é dono quem registra. Apesar de antiga, a máxima popular nem sempre é respeitada por quem compra ou vende um imóvel. O resultado é o surgimento anos mais tarde de problemas com a regularização do bem, seja quando o local é revendido, seja com a morte do proprietário. Para evitar transtornos, é imprescindível pesquisar a existência de algum entrave, buscar a solução adequada e concretizar a tramitação administrativa e judicial da documentação logo depois da compra.

Para o sócio-proprietário da Céu-Lar Imóveis Fernando Júnior, um dos entraves que contribuem para as irregularidades é a indisponibilidade de recursos financeiros para os procedimentos burocráticos em cartórios e repartições públicas. “O comprador deve sempre se lembrar de que não bastará conseguir o dinheiro necessário para pagar o preço combinado com o vendedor. Será necessário reservar, aproximadamente, 5% do valor do imóvel para arcar com impostos, taxas, emolumentos cartorários e a remuneração dos serviços envolvidos”, ressalta.

Segundo ele, uma situação muito comum é a aquisição de um imóvel por meio de um contrato particular, em que o comprador gasta todas as economias no pagamento do imóvel e, com isso, prefere adiar a regularização da documentação. “Posteriormente, quando essa pessoa promover a venda do imóvel, pode até conseguir alguém que tem interesse na compra; porém, será necessário resolver aquilo que não foi feito anteriormente, gerando mais desgaste e impasses na negociação imobiliária.”

Para que a operação de compra e venda seja feita com sucesso, Fernando Júnior fala que o corretor de imóveis, o advogado especialista em direito imobiliário e o despachante imobiliário podem ajudar. “O corretor pode perceber o entrave antes da finalização do negócio, o advogado confirma essa questão e já propõe a solução, e o despachante obtém os papéis necessários para a regularidade.”

Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte e especialista em direito de trabalho e previdenciário, e direito notarial e registral, Fernando Pereira do Nascimento ressalta a importância de a regularização ser feita o quanto antes. “Recomenda-se que o pagamento ou o início dele seja feito somente após o adquirente ter solicitado todos os documentos que comprovam a regularidade do imóvel, especialmente a certidão de ônus e ações, emitida pelo cartório de registro de imóveis competente”, aconselha o advogado.



Solução do problema na hora de regularizar o imóvel



O prazo para que a regularização seja feita é variável, mas uma vez detectadas, as irregularidades podem ser resolvidas com medida administrativa ou ação judicial
Eduardo Almeida/RA Studio
Vice-presidente do Creci-MG, Newton Marques diz que falta de certidões de baixa da construção e do habite-se é situação frequente
Ausência das certidões de baixa da construção e habite-se, além de falta de registro da compra e venda são alguns dos problemas mais frequentes que surgem com o tempo com relação à regularização de imóveis, conforme o vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), Newton Marques Barbosa Junior.

Ele cita, ainda, a ausência de registro de incorporação e convenção de condomínio; cláusulas restritivas de direitos (inalienabilidade); incidência de direitos reais (usufruto, hipoteca); penhoras, arrestos e sequestros, entre outros. Segundo Newton Barbosa, um dos motivos para tais problemas ocorrerem é a falta de interesse de construtores. “Além da desinformação da população em relação às diligências que devem ser adotadas para a conclusão de uma transação imobiliária.”

Advogado da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacifico conta que para saber se há alguns desses entraves, é preciso fazer uma pesquisa no cartório de registro de imóveis e na prefeitura (caso do habite-se). “O cartório de registro de imóveis tem toda a descrição do bem e o seu histórico. Lá também estarão registradas as incorporações, no caso de construção de prédios.”

O prazo para que a regularização seja feita é variável. Para imóveis novos, o habite-se deve ser providenciado até o término da construção, segundo o advogado da ABMH. “No caso de apartamentos, exige-se a realização de incorporação para que seja possível vender os apartamentos. Para os imóveis usados, o correto é que a regularização da documentação de transferência de propriedade seja feita no momento da efetivação da compra e venda.”

Detectados os problemas, eles podem ser resolvidos com uma simples medida administrativa ou ação judicial. De acordo com Leandro Pacifico, somente o advogado conseguirá apontar o melhor caminho. “No caso de não se ter dinheiro, o ideal é procurar uma associação que defenda os seus direitos ou mesmo a Defensoria Pública.”

Eduardo Almeida/RA Studio
No caso de não se ter dinheiro, o ideal é procurar uma associação que defenda os seus direitos ou mesmo a Defensoria Pública - Leandro Pacífico, advogado


LIVRE DE ÔNUS 

Para regularizar um imóvel, o primeiro passo é solicitar uma certidão de ônus e ações do imóvel no cartório de registro de imóveis competente para verificar se ele está regularizado e livre de ônus ou qualquer tipo de pendência, como conta o oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte. Depois disso, deverá ser feita uma escritura num tabelionato de notas.

Segundo ele, para fazer a escritura o tabelião solicitará a apresentação dos documentos pessoais do vendedor e do comprador e a certidão de ônus e ações emitida pelo cartório de registro de imóveis. “Também deverão ser apresentadas a guia do pagamento do imposto de transferência e algumas certidões complementares, como as de feitos ajuizados, de quitação de impostos federais e do INSS, caso o vendedor seja pessoa jurídica”, enumera Fernando Nascimento.

É preciso, ainda, providenciar comprovantes de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) e o Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR) – se o imóvel for rural –, comprovante de quitação dos débitos condominiais ou declaração equivalente – se for imóvel em condomínio, como apartamentos. “Deverá ser analisado cada caso, sendo que as exigências podem variar de acordo com o tipo de imóvel ou com o tipo de pessoa, sendo que o tabelião terá condições plenas de prestar essas orientações”, diz.

Por fim, a escritura pública, ou documento equivalente, deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis competente para se efetuar o registro da aquisição e, efetivamente, a transferência do imóvel. “Somente com o registro o adquirente é considerado o legítimo proprietário”, finaliza.


Casos mais freqüentes de imóveis irregulares

> Duplicidade de venda: ocorre quando um proprietário, por má-fé ou engano, vende seu imóvel para duas pessoas distintas. Nesse caso, o comprador que primeiro levar sua escritura para registro, independentemente de qual escritura foi lavrada primeiro, será o legítimo proprietário do imóvel, sendo que ao outro caberá apenas correr atrás do vendedor para se ressarcir do valor pago, tendo despesas com cobrança, advogado e, muitas das vezes, sequer conseguindo recuperar o dinheiro, já extraviado ou gasto pelo vendedor, que não tem outros bens para serem executados.

> Mudança da situação jurídica da pessoa: ocorre nos casos em que o adquirente compra o imóvel e não promove de imediato a lavratura da escritura e o registro no cartório de registro de imóveis. Nesses casos, o comprador encontra-se completamente desamparado de seus direitos e com um grave risco de ter problemas futuros para regularização.

> Mudança da condição econômica da pessoa: ocorre quando alguém adquire um imóvel e não lavra a escritura, ou, se o faz, não a registra. Pode ocorrer de o vendedor se tornar devedor de uma dívida em execução ou insolvente (incapaz de pagar suas dívidas) ou devedor do fisco. Em tais situações, a aquisição pelo comprador fica gravemente comprometida, uma vez que o juiz poderá determinar a penhora do imóvel ou mesmo a sua indisponibilidade.

> Falência do vendedor: ocorre quando o vendedor é uma pessoa jurídica, como uma construtora. Caso a escritura e o registro não tenham sido efetivados e venha a ser decretada a falência da empresa, todo o seu patrimônio será arrecadado com a apuração das suas dívidas. Os credores entram em uma lista de prioridades de pagamento, sendo que o comprador, nesse caso, será um dos últimos pela ordem de prioridades. Geralmente, os últimos da ordem não conseguem receber nada, uma vez que o patrimônio apurado da empresa geralmente não consegue pagar nem a metade das dívidas. Exemplo disso foi a falência da Encol.(Lugarcerto/UAI)





1 comentários:

Editora 28 de setembro de 2010 08:40  

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