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Como ter sucesso ao investir em imóveis na planta

quarta-feira, 4 de agosto de 2010

O aquecimento do mercado imobiliário, a alta oferta de crédito e os resultados não tão animadores de outras modalidades de investimento têm feito com que muitos brasileiros apostem na compra de um imóvel na planta como forma de aplicar seu dinheiro.

Esta era a aposta de pessoas que já atuavam no mercado e tinham familiaridade com o assunto. Porém, tem atraído um público diferente, desde quem está começando agora a aplicar o dinheiro, como jovens bem-sucedidos na carreira, até quem está querendo diversificar os investimentos, como os aplicadores de bolsa que não estão tão felizes com os resultados de suas ações.

Porém, investir em imóvel na planta não é para qualquer um, já que o valor inicial ou a entrada pode ser alto. Então, alguns não conseguem ter acesso a este mercado. “É indicado para quem tem um dinheiro guardado já. Você não encontra em São Paulo um apartamento por menos de R$ 150 mil”, afirmou o sócio diretor da Vitacon Participações, Alexandre Lafer Frankel, que indica o investimento para diversificação. “Todo mundo deveria ter pelo menos 30% em imóveis, porque traz segurança”.

Compra e venda
De acordo com Frankel, ao comprar um imóvel na planta, normalmente 25% de seu valor é pago até a entrega das chaves, o que pode demorar cerca de dois anos a dois anos e meio. Depois disso, o restante pode ser quitado à vista ou financiado. "Se esse imóvel, por 24 meses, valorizar 25%, o investidor pode ganhar o dobro do valor investido”, explicou.

Um exemplo: pense em um imóvel de R$ 100 mil, em que você paga R$ 25 mil até a entrega das chaves. Restam R$ 75 mil para quitar. Porém, se o imóvel valorizou 25% desde o fechamento do contrato até a entrega, ele passa a valer R$ 125 mil. Se conseguir vender por este preço, você poderá quitar os R$ 75 mil e ainda sobrará R$ 50 mil, o dobro do que havia desembolsado (R$ 25 mil). “Existem algumas comissões e o imposto de transferência de imóvel, que deixa um pouco deste valor no meio do caminho”, ponderou.

Ele lembra que a pessoa pode tentar vender o imóvel antes da entrega das chaves, porém, se ele não conseguir vender, terá de arcar com a unidade até o final. É por isso que ele disse que o mais seguro é a pessoa já ter um bom valor guardado. “Outro risco é de a construtora quebrar, mas hoje a lei protege mais o comprador”, disse.

Compra e locação
A compra de um imóvel novo também pode ser feita pelo investidor para ingressar no mercado de locação. “Muita gente compra para locar, porque o prédio novo vem com itens mais modernos, então vai haver uma maior procura”, argumentou Frankel.

Porém, é preciso ter dinheiro para arcar com o valor do apartamento e para mobiliar, após a entrega das chaves. De acordo com o sócio diretor da Vitacon, normalmente os investidores buscam ter, como retorno, algo em torno de 0,6% a 1% do valor do imóvel. “Quando compra na planta, se o imóvel valoriza, o aluguel também valoriza, podendo chegar a 1,2% do preço pago pela unidade, o que significa que se atinge uma renda bem melhor”.

E o que determina essa valorização do imóvel? “Tudo é oferta e demanda”, destacou Frankel, sobre o que determina se uma unidade vai valorizar mais do que outra. Hoje, se consegue uma valorização de mais de 20%. As unidades menores podem aumentar mais de preço, porque, mesmo assim, o valor total ainda é acessível para aqueles que têm mais renda.

“São Paulo, por exemplo, tende a se transformar em cidades como Londres, Tóquio e Nova York, em que o preço dos imóveis fica tão caro que as pessoas preferem uma unidade menor e bem localizada, até mesmo por causa do trânsito também. E tem um público single com tendência de crescimento”, ressaltou, dizendo ainda que eles optam por unidades menores.

O que analisar?
Mas, para fazer uma boa aquisição de um imóvel na planta, seja para venda, seja para locação, é preciso atentar a alguns cuidados. Confira abaixo:

1 - Localização: O bairro tem demanda? Qual a renda dos moradores? Há capacidade de valorização, com a perspectiva de construção de metrô? Existe uma boa infraestrutura?

2 - Liquidez: O imóvel será facilmente vendido ou é uma unidade muito cara? Quanto menor o preço da unidade e sua metragem, mais fácil a comercialização.

3 - Projeto: A apresentação do empreendimento é boa? Ele tem quesitos de segurança? Quais os itens de lazer? Possui serviços pagos (lavanderia, arrumadeira e outros)?

“Mas nada disso adianta sem uma boa localização. Tudo gira em torno da localização. No Jardins, em que a demanda é alta, a probabilidade de compra também é alta, então tem tendência de ser um bom investimento”, ressalta Frankel.

Ele ainda disse que, se o imóvel for para locação, é mais importante adquiri-lo próximo a universidades, grandes centros comerciais e metrô, onde é possível encontrar um público que está de “passagem” pela cidade, seja para fazer uma faculdade de cinco anos, seja para realizar um trabalho com prazo determinado. Porém, se for para venda, pense em locais em que famílias poderiam gostar, próximo de boas escolas, por exemplo.

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