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Nova lei pode deixar imóveis 15% mais caros em BH

quarta-feira, 28 de julho de 2010

Se já não bastasse a valorização vertiginosa dos imóveis em Belo Horizonte, a indústria da construção civil estima que uma nova onda de alta nos preços para o comprador, que pode chegar a 15%, seja sentida dentro de dois anos. Esse é o período previsto para que sejam inauguradas as unidades habitacionais construídas de acordo com a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (7.166/1996), aprovada há pouco mais de uma semana pelo prefeito Márcio Lacerda (PSB). A legislação, que já entrou em vigor, regulamenta, entre outras coisas, a construção de empreendimentos imobiliários na capital e prevê uma série de mudanças que afetam diretamente a área do terreno apta à edificação.

Todos os coeficientes de aproveitamento (área destinada à construção em relação à metragem do terreno) foram reduzidos em 10%. Isso significa uma superfície menor para construção do empreendimento. O percentual de redução representa mais, já que áreas que antes não eram consideradas nos cálculos de coeficiente total passam a ser computadas. “Corredor, escada, elevador, hall, caixa d’água e casa de máquinas passam a fazer parte do coeficiente. Se as áreas comuns do pavimento representarem até 14% da área total, são desconsideradas, caso contrário, entram no cálculo”, explica Oscar Ferreira, diretor de projetos do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG).

Na lei antiga, se o perímetro da varanda representasse 10% da metragem total do andar, não era considerado, mas isso também mudou. “Depois que todos esses novos itens forem descontados, o que não ocorria antes, será possível saber a área disponível para as unidades a serem construídas. Isso vai diminuir o desempenho dos lotes e gerar um custo adicional de cerca de 8% para a construtora, que pode chegar a 15% para o comprador”, calcula Ferreira. Sem grandes terrenos na capital que compensem as perdas de espaço, o resultado será o lançamento de prédios menores e, consequentemente, com menos unidades construídas por área, o que refletirá na queda de faturamento das empresas.

Por meio da outorga onerosa do direito de construir, as empresas do ramo poderão ampliar a área de edificação mediante pagamento de uma taxa à prefeitura, o que deverá onerar o empreendimento. “Cada metro quadrado de outorga vai custar o preço venal do terreno de acordo com avaliação feita pela própria prefeitura”, afirma Luis Carlos de Melo Marques, diretor da construtora Oriens Gestão e Empreendimentos.

Para Otimar Bicalho, diretor da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi-MG), a redução da área construída do terreno pode alcançar a média de 25%, levando a aumento de custos entre 8% e 10% para o consumidor. Na prática, além de reduzir a metragem destinada à área privativa, a de lazer também ficará comprometida, porque, hoje, ela não é considerada no cálculo do coeficiente da obra. Do contrário, os apartamentos perderão espaço. “As empresas terão de enxugar os apartamentos”, avalia Bicalho.

Saída

Na avaliação do Sinduscon-MG, a nova lei criará um fluxo migratório das grandes construtoras para cidades da Região Metropolitana de Belo Horizonte. “Vão ficar aqui as construtoras menores”, observa Oscar Ferreira, diretor da instituição. Para Luis Carlos, da Construtora Oriens, os destinos serão as áreas mais nobres e com grande potencial de expansão. “Há também quem vá para o vetor Norte da capital, como as cidades de Pedro Leopoldo e Lagoa Santa, que já têm o metro quadrado quase tão caro quanto a capital”, avalia. “O lançamento de grandes empreendimentos ficará prejudicado, já que enfrentamos escassez de terrenos”, diz.

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