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Mercado Imobiliario: Baixa oferta de lotes faz custo da construção disparar em BH

sábado, 10 de julho de 2010

Restrição. Belo Horizonte já está tomada por edificações e só cresce hoje para o Vetor Norte, cidades vizinhas e verticalmente

A falta de terrenos para a construção de imóveis em Belo Horizonte é um desafio para o desenvolvimento do setor imobiliário. Devido à valorização das áreas, em função da pouca oferta, o custo dos empreendimentos disparou nos últimos anos, inviabilizando novos lançamentos, inclusive no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

"Nos últimos 30 anos, a área sempre representou de 14% a 25% do custo da obra, dependendo da região. Agora, o custo varia entre 50% e 60% do projeto", disse o diretor da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Bráulio Franco Garcia.

Nas regiões mais nobres, o metro quadrado do lote custava cerca de R$ 1.500. Esse número saltou para R$ 6.000 a R$ 7.000, por m², segundo a entidade. "Chegou ao ponto que hoje poucos negócios são fechados em função da inviabilidade do preço do terreno", completa. Garcia disse ainda que a situação tende a se agravar, com a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do solo, a espera de sanção do prefeito Marcio Lacerda.

Entre as principais mudanças está a redução do coeficiente de aproveitamento (número que indica o quanto pode ser construído em determinado terreno) em 10% em toda a capital mineira. Em algumas regiões, a restrição será ainda maior: Buritis e Castelo terão o índice reduzido de 1,7 para 1 - o que significa que a área a ser construída deverá ser igual à área do terreno.

"O potencial construtivo da cidade será reduzido em até 40%. Não teremos mais futuro imobiliário, principalmente na região central", disse Garcia. O especialista do setor imobiliário, Kênio Pereira, afirma que a questão geográfica é a origem do problema. "Entre os 32 municípios que formam a região metropolitana, Belo Horizonte ocupa a nona posição, em tamanho", disse. "Até a provinciana Santana de Pirapama é 3,6 vezes maior que a capital", completa.

Pereira afirma ainda que no ano passado foram lançados 65 mil áreas não edificadas em Belo Horizonte. "Porém, recentes fotos aéreas demonstram que 40 mil destes lotes estão ocupados de maneira irregular ou precária, ou seja, apenas 23 mil lotes não têm nada edificado", afirma.

Diante da pouca oferta, as construtoras avançam sobre o Vetor Norte da cidade ou sobre áreas dos municípios vizinhos. Uma outra alternativa usada com mais força é o sistema de permuta: em parceria com o dono do terreno, a empresa constrói o imóvel e transfere 20% da área construída ao proprietário. Ou seja, em um terreno onde é construído um prédio de dez andares, dois ficam com o dono da área.

"Hoje, 80% das construtoras partem para esse tipo de modalidade", afirma Bráulio Garcia. A PHV Engenharia é um exemplo. De acordo com o engenheiro Paulo Henrique Pinheiro de Vasconcelos, dos projetos tocados hoje pela empresa 90% são à base de permuta. A vantagem para a construtora é que ela pode pagar a obra em parcelas em vez de comprar um terrenos à vista e ficar descapitalizada. Já o dono da área tem direito a imóveis, além do ganho contábil. "Como ele não vendeu o patrimônio, não terá que pagar Imposto de Renda, a não ser quando for vender o imóvel", disse.

Programa do governo ameaçado
Com os altos preços das áreas, as construtoras não conseguem viabilizar o programa Minha Casa, Minha Vida para a faixa que ganha até três salários mínimos. De acordo com a Caixa Econômica Federal, as construtoras habilitadas aguardam uma sinalização da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) para iniciar a construção de cerca de 4.300 unidades, em 18 empreendimentos pela cidade. O subsídio de R$ 46 mil não é suficiente.

Segundo o gerente regional da Caixa, Marivaldo de Araújo, a Câmara Municipal deve autorizar em breve o leilão de terrenos públicos para que os recursos sejam alocados no programa. (ZM)

Reformulação

União reavalia preço do Minha Casa, Minha Vida
Brasília. O governo já discute a possibilidade de reavaliar os preços dos imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida para evitar a defasagem de preços e impedir a queda no desempenho de atendimento para seus beneficiários, especialmente no caso dos grandes centros urbanos. Caso seja aprovada, essa atualização de valores só valeria para a segunda versão do programa, o Minha Casa, Minha Vida 2, e não para os contratos atuais assinados.

A definição do preço dos imóveis utilizados para cálculo de subsídios foi feita em dezembro de 2008 e não sofreu alterações desde então. As construtoras estão pleiteando uma revisão desses valores, principalmente para a faixa de imóveis entre zero e três salários mínimos, justamente a mais popular do programa. O ministro das Cidades, Márcio Fortes, confirmou que estão sendo feitos estudos nesse sentido.

Essa discussão, que envolve também a Casa Civil, Ministério da Fazenda e Caixa Econômica Federal, precisa ser feita com cautela para que não aumentar ainda mais o preço do imóvel no mercado.

“O primeiro PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e o primeiro Minha Casa, Minha Vida foram um aprendizado. Todo mundo teve que aprender a trabalhar”, disse. Fortes, porém, não descartou a possibilidade de negociar caso a caso o preço do empreendimento para viabilização de projetos em grandes cidades. Publicado em: 10/07/2010-OTempoOnLine)

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