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Impacto no mercado de locação, justiça já aplica nova lei do Inquilinato

segunda-feira, 5 de julho de 2010

Justiça já aplica nova Lei do Inquilinato, que, segundo advogado, traz mais tranquilidade ao setor e segurança ao investidor

Alexandre Rennó frisa que o judiciário está respeitando a essência da nova lei e a intenção do legislador
As alterações promovidas na Lei do Inquilinato, em vigor desde 25 de janeiro, com a edição da Lei 12.112/2009, já produzem mudanças no mercado de locação de imóveis urbanos no país. De acordo com o diretor jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), o advogado Alexandre Rennó, as manifestações da Justiça, sobretudo em ações de despejo por falta de pagamento do aluguel, concedendo liminares para a desocupação do imóvel, demonstram que o judiciário está respeitando a essência da nova lei e a intenção do legislador, o que traz mais tranquilidade ao mercado e segurança para quem investe em imóveis para locação.

"O Poder Judiciário tem demonstrado ampla percepção acerca da intenção do legislador, que, por exemplo, pretendeu viabilizar em nosso país a locação sem garantias. É justamente essa postura, aliada à interpretação literal da nova redação da Lei do Inquilinato, que, ao passar dos meses, trará mais segurança e, consequentemente, novos e melhores investimentos ao mercado de locação brasileiro", avalia o advogado. Como exemplos da postura adotada pelo Judiciário, Rennó cita duas decisões tomadas pelos tribunais de Justiça do Rio de Janeiro e do Rio Grande do Sul, que determinaram, em favor do locador, a desocupação do imóvel pelo locatário inadimplente, por meio de liminar.

Em ambos os casos, o contrato de locação foi fechado sem a apresentação de garantias pelo inquilino. No Rio de Janeiro, o juiz determinou a desocupação imediata e, no Rio Grande do Sul, foi concedido ao inquilino o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel. Em Minas Gerais, informa o advogado, o Tribunal de Justiça ainda não se manifestou em segunda instância quanto às novas possibilidades de liminares para o despejo em locações urbanas.

FIADOR
"Várias decisões em Minas já foram julgadas em primeira instância, mas, para que a jurisprudência possa ser sedimentada, precisamos de decisões proferidas em segunda instância", afirma. Rennó frisa que as decisões são um alento para proprietários que alugaram seus imóveis sem garantias. Ele alerta, no entanto, que a recomendação dos agentes do mercado é, ainda, de que os contratos de locação sejam fechados com a apresentação de fiadores pelo inquilino ou de outras garantias, como um seguro fiança. "Manda a prudência manter as garantias naturais até que o Judiciário se posicione de forma mais madura", aconselha. A Justiça de Minas concede liminares para retomada de imóvel comercial com contrato vencido.(LugarCerto-Uai)


Decisões mais ágeis


Medida acelera processos que antes demoravam até quatro anos para chegar à solução final


Eduardo Almeida/RA Studio

A advogada Letícia Madureira Horta Canabrava comemora a rapidez da Justiça na concessão de liminares em ação de despejo de inquilinos com contratos vencidos

Em Minas Gerais, a Justiça já concedeu, em favor de proprietários, várias liminares para a desocupação de imóveis comerciais com contratos vencidos, outra alteração estabelecida pela Lei 12.112/2009. Pela nova legislação, o proprietário pode solicitar à Justiça a concessão de tutela antecipada para a desocupação do imóvel, em prazo de 15 dias, desde que o inquilino tenha sido notificado com 30 dias de antecedência sobre a decisão do locador de não renovar o seu contrato.

Wagner de Aguiar Duarte, do escritório Cruz, Duarte e Silva Advogados Associados, foi o primeiro advogado a conseguir, em Minas Gerais, liminar para a desocupação de imóvel comercial com contrato vencido. "Preparamo-nos para isso. Em 10 de março, cerca de 50 dias depois de a lei entrar em vigor e 12 dias depois que entramos com a solicitação na Justiça, conseguimos a liminar. Fomos o primeiro em Minas e, possivelmente, o primeiro caso do Brasil. É um recorde absoluto, principalmente se levarmos em conta que antes, o despejo compulsório não era permitido. O despejo só era determinado depois de julgada a ação, num processo que demorava, em média, quatro anos até sua conclusão", afirma.

O advogado informa que a liminar foi concedida a um proprietário de imóvel administrado pela Bom Destino Imóveis, que não tinha interesse em renovar o contrato com o inquilino. Para a empresa, assegura Duarte, o escritório já conseguiu outras duas liminares em casos semelhantes e aguarda a decisão da Justiça sobre uma terceira liminar. "O benefício concedido pela Justiça, com base na nova lei, traz mais confiança para o proprietário. Como o processo antes era muito moroso, muitos proprietários de imóveis ficavam reticentes, temerosos em entrar no ramo de locação. Mas as novas regras trouxeram mais dinamismo e segurança ao mercado", garante.

VENDIDO
A advogada Letícia Madureira Horta Canabrava, do escritório Barbosa, Costa e Mendonça Advogados Associados, também comemora a agilidade da Justiça na concessão de liminares em ação de despejo de inquilinos de imóveis comerciais com contratos vencidos. Segundo ela, o escritório já conseguiu a antecipação de tutela para vários clientes. "A decisão sobre os pedidos de liminar tem sido rápida. Em 17 de junho, por exemplo, entramos com uma ação de despejo contra o inquilino de uma loja de um shopping com contrato vencido e, em 24 de junho, já conseguimos a liminar", conta. Ela afirma, entretanto, que a execução da medida ainda é lenta, o que impede que o imóvel seja, de fato, desocupado no prazo de 15 dias.

"A decisão é rápida. No entanto, a sua execução depende justamente da estrutura do Judiciário, que tem mais problemas. Um oficial de Justiça tem prazo legal de 30 dias para cumprir diligências, mas, por falta de funcionários, a execução tem sido em tempo bem maior", reconhece. Madalena Vieira, diretora da Bom Destino Imóveis, empresa que administra cerca de 800 contratos de aluguel em Belo Horizonte, confirma a lentidão para a execução das ordens de despejo expedidas pela Justiça. "Tivemos o mérito de conseguir para um de nossos clientes a primeira liminar de despejo, mas, até agora, a ordem judicial não foi executada. Considero um avanço inquestionável a rapidez com que a Justiça tem concedido as liminares para despejo, mas é preciso que o Judiciário também avance na execução das medidas, para que as mudanças da Lei do Inquilinato se consolidem como atrativos para novos investidores", afirma.

Rentabilidade atrativa

Além de maior segurança jurídica, o investidor em imóveis para locação pode contar hoje com uma rentabilidade mensal compatível ou superior à de aplicações financeiras conservadoras. Pesquisa mensal realizada pela Fundação Ipead, em parceria com a CMI/Secovi-MG, mostra que o valor do aluguel residencial em Belo Horizonte apresentou elevação de 1,17% em maio. No mesmo período, o IPCA-Ipead (indicador da inflação na capital mineira) foi de 0,28%, cerca de quatro vezes menor que o aumento do aluguel.

Nos 12 meses, completados em maio, a inflação acumulada chegou a 5,39%, enquanto os aluguéis residenciais tiveram aumento consolidado de 12,49%. Já a variação do aluguel comercial é ainda mais alta. Em maio, o valor do aluguel comercial apresentou aumento de 1,2%. No período, os preços dos aluguéis comerciais, desagregados por tipos imobiliários, apresentaram as seguintes variações: andares corridos (2,48%), casas comerciais (-0,14%), galpões (1,18%), lojas (1,16%) e salas (1,7%).

A alta acumulada do valor dos aluguéis comerciais é de 19,43% nos 12 meses, completados em maio. Em relação à oferta de imóveis residenciais para locação, o levantamento mostra que houve queda de 3,01% em maio, mas o acumulado nos 12 meses é positivo: 13,07%. A oferta de imóveis comerciais teve alta expressiva (6,46%) em maio, e, no acumulado dos últimos 12 meses, o índice chega a 10,67%.(LugarCerto-Uai)


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