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Crédito longo e farto e economia estável fará de 2010 o ano com o maior volume de vendas de imóveis

domingo, 27 de junho de 2010

A união de juros baixos, crédito longo e farto e economia estável fará de 2010 o ano com o maior volume de vendas de imóveis das últimas três décadas no Brasil

MULTIPLICAÇÃO
Este ano cerca de 400 mil novas residências serão
construídas ou reformadas no Brasil

Poucas vezes na história recente do Brasil venderam-se tantos imóveis quanto nesses primeiros meses de 2010. Não importa o índice que se analise, não importa a região que se pesquise, pouco importa até o período de comparação. Em todos os casos os números são recorde. Resultado da combinação de juros baixos, programas de incentivo federal, crédito farto e longo e uma confiança rara no futuro econômico, o boom imobiliário de agora está espalhado por todo o País. Da ultra-urbanizada São Paulo à amazônica Manaus, das áreas mais nobres da zona sul carioca até os bairros mais simples de Salvador. Na esteira da demanda reprimida, os preços têm subido em uma velocidade tão impressionante quanto a rapidez com que se vende um prédio inteiro, ainda na planta. Mas, apesar disso, especialistas do setor – tanto os privados quantos os públicos – garantem que por enquanto não há razão para preocupar-se com uma bolha imobiliária como a que por pouco não levou os Estados Unidos – e boa parte das potências econômicas mundiais – à lona na mais profunda crise financeira global desde a quebra da bolsa de Nova York, em 1929.


DISPUTA
Denise e Juan (abaixo) chegaram às
5 horas da manhã para ser um dos primeiros
da fila e conseguir fechar um bom negócio no Feirão da Caixa

Independentemente de haver riscos de um crescimento descontrolado ou não, os números do mercado imobiliário brasileiro impressionam. Só no primeiro trimestre deste ano a Caixa Econômica Federal liberou quase R$ 10 bilhões em financiamento para a compra ou construção de casas e apartamentos. Esse montante é quase 100% maior do que o do mesmo período do ano passado. Na comparação com 2004, quando a indústria da construção civil começava a sair de um período de quase duas décadas de absoluta letargia, o aumento chega perto dos 2.000%.



Esses são números do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE, gerido pela Caixa, e, com o FGTS, responsável por quase 80% dos financiamentos imobiliários no País. Parte desses recursos também é utilizada pela rede bancária privada, que capta o dinheiro a um custo mais baixo no sistema. No ano passado, só o SBPE financiou mais de 300 mil moradias – tanto para compra quanto construção e reforma –, o que representou um volume financeiro de R$ 34 bilhões, dez vezes superior à quantidade de dinheiro emprestada em 2004. Apesar de todo esse crescimento registrado nos últimos seis anos, a expectativa é de que os recordes sejam quebrados com folga. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que o número de residências financiadas com recursos do SBPE ultrapasse a casa das 400 mil e que o volume financeiro chegue aos R$ 50 bilhões.

Muito desse crescimento é de responsabilidade do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, que oferece subsídios para famílias que ganham até dez salários mínimos. Desde que o programa teve início, em maio do ano passado, a Caixa já aprovou 400 mil contratos de financiamento no programa e tem outros 400 mil esperando para passar por seu crivo. Antes mesmo de chegar ao número prometido do um milhão de casas, o governo já trabalha para lançar o Minha Casa, Minha Vida 2, com um volume total de dois milhões de residências. É indiscutível o impacto do programa habitacional federal, mas ele não é o único responsável pela explosão de vendas. O crescimento ocorre em todas as camadas sociais. “É uma coisa maluca que está acontecendo no Brasil, a demanda é muito forte”, diz Paulo Saffady, da Câmara Brasileira da Construção Civil, que congrega as empresas que atuam no setor.

No fim da ensolarada tarde do feriado de Tiradentes, o técnico em radiologia Vinícius Pires e Silva passou a fazer parte dessa numeralha que tanto tem encantado a extensa cadeia da indústria imobiliária. Depois de titubear um pouco, aceitou o conselho da mãe e foi visitar o estande de vendas de um edifício que ainda nem saiu da planta, na periferia de Osasco, na Grande São Paulo. De concreto no sonho de ter um lar para ele, sua mulher e a filha de dois anos, havia apenas promessas, uma maquete e um terreno descampado, como tantos nas fronteiras urbanas das grandes metrópoles. Foi o suficiente. Em poucos minutos de conversa, o corretor de plantão o convenceu a assinar um contrato de compra de um diminuto apartamento de 44 metros quadrados e dois quartos, por R$ 119 mil, financiado em 25 anos. As prestações, mesmo com os subsídios do Minha Casa, Minha Vida, vão consumir quase 30% do orçamento familiar. “Vai ser apertado, financiei quase o valor integral, mas vale a pena. Quem casa quer casa, né?”, diz ele, de apenas 22 anos, que levou a mãe a tiracolo na hora de assinar o contrato. Hoje Vinícius vive em uma pequena casa no terreno da sogra, mas garante que não foi influenciado pelas músicas do sambista carioca Dicró, o inimigo das sogras, na hora de tomar a decisão.
SONHO
Vinícius contou com subsídio para comprar
o primeiro imóvel para sua família

Há seis anos seria quase impossível para Vinícius comprar um apartamento como o que acaba de adquirir. Em 2004 o Brasil ainda vivia a ciranda financeira dos juros estratosféricos e eram raros os bancos – incluindo os oficiais – dispostos a oferecer crédito farto e longo quando podiam obter rendimento sem risco de mais de 16% ao ano apenas rolando títulos do governo. A redução gradual da taxa de juros e mudanças legais no sistema de financiamento passaram a incentivar os bancos a emprestar dinheiro para os interessados em comprar imóveis. Até então, pessoas como Vinícius precisavam dar de entrada quase a metade do valor do imóvel e financiar o restante com as construtoras, a taxas de juros escorchantes. Era inviável para a maior parte dos brasileiros, e o ditado se tornou realidade: casa própria era, de fato, um sonho.


RECORDE
A empresa em que Rogério Martins trabalha
vai construir 25 mil imóveis este ano

A partir de 2007, quando pela primeira vez em décadas os empréstimos começaram a chegar à casa dos 30 anos, as principais construtoras do País, que também não conseguiam crédito para financiar suas obras, foram à bolsa de valores. Lançaram ações no mercado financeiro e captaram mais de R$ 10 bilhões. Ali começavam a se formar as condições para o crescimento que está sendo visto agora: juros mais baixos, crédito de longo prazo, segurança jurídica e uma iniciativa privada pronta para atender a uma demanda imensa. Hoje a estimativa é de que o déficit habitacional brasileiro chegue perto dos seis milhões de residências.


A união de juros baixos, crédito longo e farto e economia estável fará de 2010 o ano com o maior volume de vendas de imóveis das últimas três décadas no Brasil

“O que estamos vendo hoje é um fenômeno novo, que surge com a redução dos juros e as mudanças legais, que deram mais segurança tanto para quem empresta quanto para quem financia, além da estabilidade duradoura da economia, é claro”, diz Fábio Nogueira, presidente da Brasil Real State, uma empresa especializada em financiamento imobiliário. “Estamos no pico, mas ainda há muito espaço para crescer. As condições estão postas.”




As centenas de pessoas que acordaram cedo na manhã mais fria do ano em São Paulo e foram para a fila horas antes da abertura do VI Feirão Imobiliário da Caixa na quinta-feira 13 são uma prova clara de como há muito espaço para esse setor crescer. De longe, a aglomeração de famílias encasacadas e expostas aos ventos úmidos que vêm da Serra do Mar e atingem em cheio a zona sul de São Paulo parecia a mesma dos dias de promoções especiais de uma grande cadeia de varejo, que acontecem sempre após o Natal. Mas ali não havia ninguém interessado em uma tevê nova ou em um sofá. Todos queriam comprar um imóvel. “Estamos vivendo um círculo virtuoso e este ano, incluindo todos os modelos e fundos de financiamento, a Caixa vai liberar mais de R$ 60 bilhões”, diz a presidente da CEF, Maria Fernanda Ramos Coelho. “Hoje estamos com uma média de mais de 4,5 mil contratos assinados por dia só nas agências da Caixa”, diz ela.


(a) Este limite aplica-se apenas às capitais, cidades com mais de um milhão de habitantes e cidades das regiões metropolitanas do Rio de Janeiro e de São Paulo. Para cidades fora dessas especificações, com população acima de 250 mil habitantes, o limite cai para R$ 100 mil; para municípios com população inferior a 250 mil, o limite máximo é de R$ 80 mil
(b) A taxa de juros é reduzida em 0,5 ponto percentual para titulares com conta vinculada ao FGTS há mais de três anos
(c) O limite da renda familiar é ampliado para R$ 4.900 para moradores das regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e cidades de todo o País com mais de 500 mil habitantes
(d) Aquisição de imóvel novo, usado ou em construção

A auxiliar de contabilidade Denise Oliveira Silva, 27 anos, não mediu esforços para ser a primeira da fila. Chegou ao Centro de Exposições Imigrantes às 19 horas do dia anterior, mas acabou voltando para casa por recomendação dos seguranças do local. Quando retornou com o namorado, Juan Revollo, às 5 horas da manhã, já encontrou meia dúzia de pessoas na sua frente. “Nunca tive uma casa própria. Acho que este é o momento certo, meu salário está bom, quero aproveitar”, disse Denise, pouco antes de embrenhar-se pelos 22 mil metros quadrados da feira onde 122 construtoras e 101 imobiliárias estão expondo.

INVESTIMENTO
Roberto viu o apartamento que comprou há um ano valorizar 100%

Denise pouco entende de macroeconomia, engenharias financeiras intrincadas ou política monetária. Mas, como milhares de brasileiros que estão se endividando por até três décadas, ela percebe que, a olho nu, não se enxergam tempestades econômicas no horizonte. “Houve um aumento no índice de confiabilidade da economia que, com o Minha Casa, Minha Vida, mudou o setor”, diz Newman Brito, diretor de novos negócios da Tecnisa, que este ano vai colocar no mercado cerca de R$ 1 bilhão em imóveis voltados para a classe média baixa e será a primeira companhia a vender apartamentos pelo cartão de crédito. “A crise passou, nada ocorreu e muitas pessoas começaram a se dar conta de que podiam, sim, comprar uma casa”, diz Rodrigo Martins, diretor do segmento econômico da Rossi Residencial. “É um processo de maturação longo, as pessoas vão se convencendo aos poucos de que podem assumir uma dívida de longo prazo”, diz Martins. “E isso está começando a acontecer agora.”
BUSCA
Suely e Simone têm R$ 2 milhões na conta, mas não
conseguem achar um imóvel em Ipanema, no Rio

As construtoras, que por muitos anos ficaram apenas erguendo poucos empreendimentos voltados para a classe média alta, estão comemorando. As ações, que haviam caído no início da crise, já recuperaram seu valor. Os investidores voltaram, as companhias novamente se capitalizaram e estão lançando imóveis como nunca em sua história. A Rossi, de Martins, vai colocar no mercado só este ano 25 mil residências novas voltadas apenas para a classe média baixa. A MRV, uma das maiores do País, vai lançar outras 70 mil unidades. Não raro, essas companhias estão vendendo seus edifícios ou condomínios em questão de dias.

A Alphaville precisou apenas de algumas horas para negociar todos os lotes de um condomínio que lançou no início do ano na Grande São Paulo. A procura foi tanta que a construtora teve que montar um esquema de distribuição de senhas para organizar a demanda. A empresária Ângela Spina Vieira precisou usar estratégias pouco ortodoxas para conseguir uma delas e ter o direito de comprar um terreno de 800 metros quadrados por R$ 350 mil. Ela contratou pessoas para passar a noite na fila e, assim, garantir o negócio. “Os contratados chegaram às seis da tarde e ficaram até as seis da manhã”, conta ela.

MADRUGADA
Ângela Spina contratou guardadores de fila para
conseguir comprar um terreno por R$ 350 mil

Ângela não faz parte do perfil de comprador que está se fiando nas facilidades do Minha Casa, Minha Vida para adquirir um imóvel. O fato é que as mesmas condições que permitiram que pessoas como Vinícius e Denise pudessem comprar seu primeiro apartamento também está permitindo que a classe média-média, que ganha mais de dez salários mínimos, entre na festa. É o caso do empresário Roberto Donatto, 48 anos, que há dois comprou um amplo apartamento, com todas as possibilidades de lazer, para viver com a mulher e os dois filhos. “Morávamos em um prédio antigo, sem lazer, com vizinhos idosos”, diz Sandra Nicoletti, mulher de Roberto. O sonho do apartamento novo só foi possível por conta das facilidades de financiamento. “Esse imóvel já valorizou quase 100%”, diz Roberto, que, empolgado com os potenciais ganhos financeiros, já pensa em comprar outro apartamento para deixar para os filhos ou investir.

Roberto ainda não começou a procurar o novo imóvel, mas sabe que terá dificuldade para fazer um negócio tão bom novamente. Com a demanda aquecida, os preços subiram e até quem tem dinheiro na mão precisa caçar um bom negócio. Suely Monteiro, 75 anos, e sua filha, Simone Monteiro, estão nessa busca. E dinheiro não lhes falta. Mãe e filha têm juntas R$ 2 milhões para comprar um apartamento em Ipanema, mas não conseguem encontrá-lo. “O mercado parece que enlouqueceu, os preços estão altos e a oferta diminuiu”, conta a gaúcha Suely, que quer porque quer uma cobertura no Rio de Janeiro.

4


Suely não pretende investir. Ela, como a maior parte dos brasileiros, deseja morar no imóvel que está comprando. É por conta disso, creem os especialistas, que ainda está muito longe de haver uma bolha imobiliária. “Nos Estados Unidos as pessoas estavam comprando para investir, para tentar fazer dinheiro rápido. Não é esse o caso aqui”, diz João Crestana, presidente do Secovi de São Paulo, onde as vendas cresceram mais de 80% nesse primeiro trimestre. Outra diferença era que o crédito americano era para lá de farto e muita gente acabava hipotecando as casas, que subiram de preço de forma abrupta, para ter mais dinheiro para consumir. “A realidade é outra”, diz Fábio Nogueira, da Brasil Real State. “Enquanto lá o crédito imobiliário era de mais de 100% do PIB, aqui não chegamos nem a 3% do nosso Produto Interno Bruto, estamos longe da bolha.” É o que se espera. (Istoé)


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