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Mercado Imobiliário - Investimento Seguro

terça-feira, 4 de maio de 2010

Momento é bom para entrar no mercado de imóveis, mas aplicação deve ser planejada para evitar prejuízos


Emmanuel Pinheiro/EM/D.A Press

Desde 2004, rentabilidade do aluguel apresentou crescimento e, nos últimos anos, em BH, superou em três vezes índice inflacionário

 cenário econômico tem favorecido o mercado de imóveis. Economia em expansão, com a geração de emprego e renda para os brasileiros, juros mais baixos que a média praticada na última década, mesmo com a elevação de 0,75% da taxa básica de juros (Selic) decidida na quarta-feira pelo Conselho de Política Monetária (Copom), e ampla e acessível oferta de crédito imobiliário são alguns dos fatores que levaram o imóvel a uma valorização média de 20%, na capital mineira, em 2009, e a alcançar, na locação, rentabilidade competitiva, na comparação com os índices das aplicações financeiras, como poupança e até fundos de investimento.

"A partir de 2004, a rentabilidade do aluguel apresentou forte crescimento e, nos últimos anos, em Belo Horizonte, superou em três vezes o índice inflacionário. Imóveis residenciais voltados para famílias de média e baixa renda, por exemplo, têm hoje rentabilidade média mensal em torno de 0,8%, enquanto que os certificados de depósito interbancário (CDIs) registram rendimento de cerca de 0,7% ao mês. Esse crescimento resgatou a atratividade da aplicação em imóvel, que ainda oferece ao investidor ganhos com a valorização do bem e a segurança de um ativo real", sustenta o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti.

O vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef), Luiz Calado, que recentemente lançou pela Editora Saraiva Imóveis - seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio, reconhece que, nos últimos quatro anos, houve resgate da rentabilidade da locação de imóveis, que chega a superar os rendimentos das aplicações feitas em certificados de depósito bancário (CDBs) e dos fundos DI, atrelados aos CDIs, mas alerta para as imperfeições de fazer essa comparação entre ativos tão diferentes e defende que outras variáveis têm de ser analisadas para a decisão de investir em imóveis.

"Não concordo com essas comparações, porque passam a impressão de se tratar de ativos equivalentes. Alguém já viu uma pessoa morando num CDB? Ou um CDB ser danificado por fortes chuvas? Diferentemente do que muitos dizem, assim como as aplicações financeiras, o investimento em imóveis traz riscos. O mercado imobiliário é complexo e o investimento em imóveis, seja para gerar renda ou para morar, requer planejamento, método nas decisões. Um bom negócio não é só aquele que dá ao investidor uma rentabilidade alta e sim aquele que não vai causar a ele arrependimentos no curto prazo", alerta.


Para não perder a oportunidade

Informação é essencial para o sucesso do negócio. Para isso, investidor deve pesquisar bastante, consultar especialistas da área e evitar tomar decisões no calor da emoção

Eduardo Almeida/RA Studio

Haldane Teixeira, da Rede Morar, diz que mercado oferece diversas opções, cabendo ao consumidor escolher a que melhor lhe convém

Não existem limites de recursos para quem quer investir no mercado imobiliário. De acordo com Haldane Teixeira, presidente da Rede Morar, empresa do grupo Brasil Brokers, um dos maiores intermediadores de negócios imobiliários da América Latina, há no mercado uma grande variadade de opções: aplicações financeiras cujo lastro é um ativo real - o imóvel - e o investimento em bens dos diversos segmentos - residencial, comercial, industrial - e dos vários padrões construtivos, do luxo ao popular, que demandam montantes também variáveis de investimento.

"O retorno da aplicação em imóveis não depende apenas do montante gasto. No Brasil, por exemplo, a maior demanda se concentra na baixa renda, ou seja, por imóveis de preços mais baixos", concorda o vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef), Luiz Calado. Para ele, um negócio imobiliário bem-sucedido requer conhecimento do mercado e planejamento de ações.

Uma das primeiras definições do candidato a investidor é escolher, com método, em que tipo de imóvel vai aplicar os seus recursos. "O investidor deve pesquisar muito antes de fazer essa definição. Precisa ler jornais, revistas e livros, consultar corretores e ouvir outros investidores e proprietários. Cada segmento imobiliário tem características próprias e nunca conheci um investidor que dominasse todos os mercados - comercial, industrial, hotelaria e residencial. Portanto, o ideal é se concentrar em um desses mercados e não se aventurar em todos", aconselha Calado.

Para Ariano Cavalcanti, a melhor escolha vai depender da análise do montante de capital disponível para o investimento e do perfil do investidor. "Quem tem para investir até R$ 100 mil pode optar por uma unidade residencial de padrão econômico, com ótima rentabilidade no aluguel. Já o segmento comercial, geralmente, exige um investimento maior. Mas, em Belo Horizonte, as salas, que já foram o mico do mercado, com uma superoferta, hoje podem ser uma boa opção para quem não dispõe de muitos recursos, com preços bem razoáveis e demanda significativa. O que noto é que o investidor mais conservador tem preferência pelo mercado residencial e o mais ousado, que admite alguma oscilação, escolhe o comercial", diz.

DISPONIBILIDADE FINANCEIRA

Sérgio Bontempo, diretor da Rede Netimóveis e da Bontempo Imóveis, considera que o montante de recursos disponíveis para o investimento é um dos principais fatores que pesam na definição. "Ele tem de pensar na sua capacidade de investimento. Com um capital pequeno, pode começar com um imóvel menor em um bairro distante, que costuma proporcionar uma rentabilidade maior que a da poupança. No caso de unidades comerciais, o investidor precisa observar o comércio da região e também o trânsito da via onde a unidade pretendida está situada, tendo em vista que nos deparamos, frequentemente, com excelentes lojas fechadas devido à falta de vagas de estacionamento na via ou no próprio imóvel. Com relação ao investimentos em flats e apart-hotéis, o consumidor deve ficar atento ao índice de retorno oferecido pela empresa administradora do pool, pois esse rendimento pode variar muito em função da taxa de ocupação do hotel, sendo certo que, nos últimos anos, o retorno tem sido muito bom, diferentemente do que ocorreu tempos atrás", orienta.

Em linha de raciocínio semelhante, Haldane Teixeira alerta que, antes de fechar um negócio, o investidor precisa ter em mãos um estudo detalhado, com informações sobre o imóvel (documentação legal da unidade e dos proprietários, estado de conservação etc.), a região onde está localizado, a demanda e oferta para esse tipo de produto e os custos do investimento, entre outras.

O vice-presidente do Ibef também recomenda que o investidor recorra a um especialista, mas faz uma ressalva: "O corretor deve estar ao lado do investidor. Ele conhece bem o mercado, sabe que tipo de imóvel está em falta e qual já se valorizou demais, informações valiosas para o investidor. Mas não podemos perder de vista que o objetivo do corretor é vender. Portanto, é preciso ter cuidado com um discurso muito otimista desse profissional", frisa.

Na ponta do lápis




Eduardo Almeida/RA Studio

Para Ariano Cavalcanti, custos de manutenção do imóvel devem ser avaliados


Uma atitude importante é conhecer todos os componentes de um investimento em imóveis. Segundo Luiz Calado, vice-presidente do Ibef, não basta levar em consideração apenas o preço do imóvel. O investimento é formado também por outros elementos, como os custos de cartório e tributos exigidos para a transferência do imóvel, da adequação do bem, como uma reforma, para torná-lo mais atrativo, e de um seguro, especialmente importante para os imóveis residenciais.

Ariano Cavalcanti, presidente da CMI-Secovi, considera que devem também ser levados em consideração os custos de manutenção do imóvel, como a taxa de condomínio. "Esses são, talvez, os mais importantes nessa definição de compra, porque uma taxa de condomínio muito alta, por exemplo, pode levar o proprietário a ter de cobrar um aluguel mais baixo, para que, na somatória, o imóvel tenha um valor de locação compatível com os preços praticados no mercado e, assim, encontre demanda", explica.

Outro custo que deve ser levado em consideração nos cálculos do investidor para prever o montante de recursos que terá de aplicar é o da contratação de uma empresa imobiliária para fazer a administração do contrato de aluguel, diz o diretor da Rede Netimóveis, Sérgio Bontempo. "Na administração de locação de imóveis, as imobiliárias cobram 10% de taxa de administração, mais um adicional de 50% do primeiro aluguel, que visa a cobrir gastos com vistorias, análise de cadastro do locatário e fiadores, confecção de contratos, publicidade, entre outras depesas", informa.

Para quem acha o trabalho da empresa dispensável, Bontempo faz uma advertência: "É imprescindível que o proprietário, ao alugar seu imóvel, procure uma imobiliária idônea, registrada no Creci/MG e que tenha assessoria jurídica permanente, pois, quando se aluga o imóvel diretamente para o locatário, essa relação jurídica passa a ter pessoalidade, o que costuma gerar muitos conflitos, inclusive com discussões judiciais", pondera.
(Reportagem-DenizeMenezes-EstaMinas)

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