Declarar operações de compra e venda de imóveis no Imposto de Renda requer cuidados

Prazo para transmissão das declarações começa nesta quinta-feira. Transações imobiliárias sempre geram dúvidas na hora de enviar os dados à Receita

Começa, nesta quinta-feira, o prazo de transmissão da declaração do Imposto de Renda, ano-base 2013. Entre as diversas dúvidas que pairam sobre o pagamento do tributo, aquelas relativas às operações de compra e venda de imóveis certamente estão entre as mais frequentes. Para o diretor da Matur Organizações Contábeis, Mário César de Magalhães Mateus, um dos erros mais comuns é a forma como os empreendimentos adquiridos na planta ou financiados por uma instituição financeira são lançados. “As pessoas costumam colocar como dívida e ônus, mas está equivocado”, alerta.

O correto é ir até o campo “Bens e direitos” e, na área destinada à discriminação, detalhar toda a operação realizada. “A pessoa deve colocar o endereço do imóvel, a data de aquisição, a empresa que vendeu o bem e o detalhamento da forma de pagamento com os valores de entrada, parcelas e uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)”, orienta Mário.

É preciso informar os valores quitados no ano-base e no anterior, lembrando que esses valores serão sempre somados. O que significa que, se em 2012 foi declarado pagamento de R$ 50 mil e em 2013 o valor quitado foi de R$ 100 mil, no campo “Situação em 31/12/2013 (R$)” deverá ser informado o valor total de R$ 150 mil. “Ocorre, portanto, o acréscimo patrimonial todos os anos”, afirma Márcio. A orientação vale tanto para bem na planta como para aqueles que já estão prontos e foram financiados pelo Sistema Nacional de Habitação (SNH).

No caso de quem vendeu o imóvel, há uma série de outras variáveis. A começar pelo pagamento do ganho de capital. O primeiro passo é identificar se a negociação é ou não passível de isenção desse imposto. Se o bem vendido é o único em nome do contribuinte – vale lembrar que lote e até sala comercial contam como patrimônio – e o valor da venda é menor ou igual a R$ 440 mil, não há necessidade de pagamento do tributo. “Lembrando que só se beneficia quem não realizou transação semelhante nos últimos cinco anos”, alerta Márcio Reis, contador e proprietário da Creditar Contabilidade.

Se o bem for vendido para alienação de um outro imóvel – independentemente do valor –, também é possível se ver livre da cobrança. “A transação deve ocorrer no prazo de 180 dias. Nesse caso, a pessoa pode ter mais de um imóvel, mas a operação para aquisição de outro sem que incida pagamento de ganho de capital fica novamente restrita a uma a cada cinco anos”, lembra Mário Mateus. 

GANHO DE CAPITAL 

Erro comum, o ganho de capital fixado em 15% sobre a diferença entre o valor de compra e venda do empreendimento não deve ser pago somente no ato da declaração do Imposto de Renda. “É muito comum o cliente esperar esta época do ano para quitar a dívida com a Receita, mas esse valor deve ser pago no mês subsequente ao recebimento dos recursos da venda”, lembra Márcio Reis. Se a entrada do apartamento foi depositada em fevereiro, por exemplo, o contribuinte tem até 31 de março para quitar o ganho de capital sobre esse montante. 

“Há um sistema de cálculo no site da Receita que pergunta se os valores serão pagos à vista ou parcelados. Nesse último caso, ele calcula os valores proporcionais à parcela para que seja emitida o documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf)”, afirma Márcio. Se não seguir essa orientação, o contribuinte está sujeito à multa limite de 20% sobre o valor do imposto devido, além de juros atrelado à taxa Selic, atualmente em 10,5% ao ano.

Outra prática comum no mercado é registrar o apartamento com preço menor para burlar os cálculos de ganho de capital. Para quem está adquirindo o patrimônio, a dor de cabeça virá na hora da venda. “Cria-se um problema a longo prazo, já que a diferença entre o valor que pagou e o preço de venda será maior e o ganho de capital também”, observa Márcio. Tudo isso porque o valor do bem não pode ser reajustado anualmente, salvo quando é realizada alguma benfeitoria no imóvel. “Ampliação, reforma, pintura, enfim, gastos que justifiquem a valorização. Mas é preciso guardar toda a documentação que comprove as melhorias.”

E não é apenas por cinco anos, como se acredita. “Esses cinco anos passam a contar no ano subsequente ao da entrega da declaração. Portanto, no caso de declaração deste ano, a pessoa está detalhando as benfeitorias realizadas em 2013, mas o prazo para comprovação das benfeitorias passa a contar somente em 2015. O que significa que as notas fiscais devem ser mantidas durante sete anos”, orienta Márcio.(RM/LugarCerto)

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IGP-M de Fevereiro_2014 fica em 0,38% - Reajuste Alugueis p/ IGP-M fica em 5,76%

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) variou 0,38%, em fevereiro. Em janeiro, o índice variou 0,48%. Em fevereiro de 2013, a variação foi de 0,29%. A variação acumulada em 2014, até fevereiro, é de 0,87%. Em 12 meses, o IGP-M variou 5,76%. O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou taxa de variação de 0,27%. No mês anterior, a taxa foi de 0,31%. O índice relativo aos Bens Finais variou 0,28%, em fevereiro. Em janeiro, este grupo de produtos mostrou variação de 0,19%. Contribuiu para a aceleração o subgrupo alimentos processados, cuja taxa de variação passou de -2,68% para 0,60%. Excluindo-se os subgrupos alimentos in natura e combustíveis, o índice de Bens Finais (ex) registrou variação de 0,20%. Em janeiro, a taxa foi de 0,42%.

O índice referente ao grupo Bens Intermediários variou 0,85%. Em janeiro, a taxa foi de 0,80%. O principal responsável por esta aceleração foi o subgrupo materiais e componentes para a manufatura, cuja taxa de variação passou de 0,13% para 0,69%. O índice de Bens Intermediários (ex), calculado após a exclusão do subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, variou 0,83%, ante 0,44%, em janeiro.

No estágio inicial da produção, o índice do grupo Matérias-Primas Brutas variou -0,43%, em fevereiro. Em janeiro, o índice registrou variação de -0,13%. Os principais responsáveis pela desaceleração foram os itens: minério de ferro (1,98% para 0,73%), aves (0,24% para -3,49%) e soja (em grão) (-5,38% para -6,38%). Ao mesmo tempo, registraram-se acelerações em itens como: leite in natura(-6,84% para -0,90%), laranja (4,16% para 12,48%) e trigo (em grão) (-2,85% para -0,71%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou variação de 0,70%, em fevereiro, ante 0,87%, em janeiro. A principal contribuição para este decréscimo partiu do grupo Alimentação (1,06% para 0,49%). Nesta classe de despesa, vale citar o comportamento do item hortaliças e legumes (3,81% para -1,24%).

Também foram computados decréscimos nas taxas de variação dos grupos Educação, Leitura e Recreação (2,92% para 1,91%) e Transportes (0,84% para 0,65%). Na primeira classe de despesa, destaca-se o item cursos formais (6,12% para 2,68%), e na segunda, gasolina (1,75% para 0,04%).

Em contrapartida, apresentaram acréscimo em suas taxas de variação os grupos: 

- Habitação (0,60% para 0,69%);
- Vestuário (-0,27% para -0,04%);
- Saúde e Cuidados Pessoais (0,44% para 0,56%);
- Despesas Diversas (1,70% para 2,21%); e 
- Comunicação (0,02% para 0,21%). 

Em cada classe de despesa, as principais contribuições para estes movimentos partiram dos itens: eletrodomésticos (0,07% para 1,39%), calçados (-0,68% para 0,71%), artigos de higiene e cuidado pessoal (-0,01% para 0,76%), cigarros (3,58% para 4,50%) e tarifa de telefone móvel (0,00% para 0,43%), respectivamente.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, em fevereiro, variação de 0,44%, abaixo do resultado de janeiro, de 0,70%. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,68%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,37%. O índice que representa o custo daMão de Obra registrou variação de 0,22%, em fevereiro. No mês anterior, este índice registrou taxa de 1,00%. 

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Leis que se aprovadas podem impactar o mercado imobiliário

Uma das propostas pretende proibir que as construtoras estabeleçam nos contratos atraso superior a 60 dias na entrega do imóvel

Construtoras podem passar a ser proibidas de prever nos contratos atraso superior a 60 dias para entregar do imóvel (Fotos: ThinkStock)

Debates relevantes e polêmicos do mercado imobiliário viraram temas de projetos de lei que tramitam atualmente na Câmara dos Deputados. Um deles, por exemplo, pretende proibir que as construtoras estabeleçam nos contratos atraso superior a 60 dias na entrega do imóvel.

Ou seja, após a data firmada, o comprador só poderá aguardar mais dois meses para entrar na casa (ou outro empreendimento). Caso contrário, o incorporador terá que pagar ao proprietário multa correspondente a cinco milésimos do valor total pago pelo bem adquirido.

O objetivo dessa proposta, segundo o seu relator, é impedir algumas práticas comuns entre as construtoras, tais como estipular uma tolerância de, normalmente, seis meses para o atraso na entrega do imóvel ou colocar cláusulas de contrato com indenizações baixas para os compradores lesados. “As construtoras, às vezes, não conseguem cumprir o prazo, não fazem um plano para ver se o investimento delas são compatíveis com o mercado, e quem tem pago isso é o consumidor”, afirmou o deputado Paulo Foletto.

O advogado Rubens Carmo Elias Filho, que também preside a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), comenta que os atuais contratos firmados entre construtoras e proprietários já estabelecem cláusulas com multas e indenizações para eventuais descumprimentos de prazos. Ou seja, o projeto de lei, se aprovado, fará uma interferência desnecessária nesses procedimentos. Para ele, a entrega da moradia dentro do prazo firmado entre as partes poderia se tornar um diferencial de mercado para as construtoras.

Existem ainda outros projetos de lei que, se aprovados e sancionados, poderão causar certo impacto no mercado. Confira o que mais anda sendo discutido na Câmara dos Deputados em assunto de imóvel.

Se lei for aprovada, proprietário não poderá cobrar o aluguel durante o período em que a residência estiver em reparos emergenciais

Abatimento para imóvel alugado em reforma – A proposta desse projeto de lei é conceder desconto no aluguel durante o período em que forem feitos reparos e reformas consideradas urgentes na residência. Hoje, o inquilino só tem direito ao abatimento do aluguel se os reparos durarem mais de dez dias, conforme prevê o artigo 26 da Lei do Inquilinato.

“O mínimo a se exigir do locador é a garantia de que o imóvel estará em condições apropriadas para uso, sob pena de não poder cobrar o aluguel durante o período em que a residência estiver em reparos”, afirmou o relator do projeto, deputado Vanderlei Siraque.

O presidente da AABIC concorda que seria justo o locatário efetuar o pagamento do aluguel a partir do momento em que a casa estivesse apta para ser habitada, salvo os casos de pequenos reparos, que não impedem a utilização da propriedade.

Isenção de IPTU para quem preservar mata nativa – A Proposta de Emenda à Constituição (PEC) é não cobrar IPTU de quem vive em uma residência onde há vegetação nativa e realiza a preservação da área. A proposta também estabelece o reaproveitamento de águas da chuva, a utilização de energia renovável e outras atitudes por parte do morador como critérios para diminuir a alíquota do IPTU. Atualmente, a Constituição utiliza apenas a localização e o uso do imóvel para avaliar o valor do imposto municipal.

De acordo com o relator, o propósito dessa PEC é incentivar o cidadão a construir e comprar moradias que preservem os recursos hídricos, economizem energia e preservem vegetação.

Na opinião do advogado Rubens Carmo, se o projeto for aprovado, caberá às prefeituras realizar um trabalho eficiente de supervisão dos imóveis beneficiados pela lei, para atingir, de fato, o objetivo da lei, que é a preservação dos recursos naturais.(RevistaZap)

*Com informações da Agência Câmara de Notícias

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Preços dos aluguéis em BH seguem a inflação

 Conjuntura econômica e cenário do mercado indicam que ao fim de 2014 haverá "empate técnico"

O aluguel comercial subiu 7,94% no acumulado de 12 meses, percentual maior que o da inflação, que foi de 5,4% no mesmo intervalo

Assim como ocorreu nos anos anteriores, neste exercício os preços dos aluguéis residenciais e comerciais em Belo Horizonte deverão acompanhar o ritmo da inflação. Somente no primeiro mês de 2014, enquanto o IPCA da capital mineira fechou janeiro em alta de 1,65%, os preços médios dos aluguéis residenciais e comerciais aumentaram em 0,23% e 0,76%, respectivamente.

Os dados são da pesquisa realizada mensalmente pela Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Ipead), da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG).

De acordo com vice-presidente do CMI/Secovi-MG, Fernando Júnior, as variações para mais ou para menos de cada mês são tradicionais. No entanto, conforme ele, a própria conjuntura econômica e o cenário do mercado imobiliário indicam que ao final de 2014 haverá "empate técnico" com a inflação da cidade novamente. "Isso já aconteceu nos últimos anos e é provável que se repita mais uma vez", diz.

Prova disso, de acordo com ele, são os resultados observados no acumulado dos últimos 12 meses. No segmento residencial, a alta de preços acumulada entre janeiro de 2013 e o mês passado chega a 5,19%, número próximo à inflação (5,4%) no mesmo intervalo. Já no caso do aluguel comercial, a elevação dos preços em 12 meses ficou em 7,94%.

"Neste caso, o aumento dos valores chega a ser um pouco maior do que a inflação, e pode ser justificado por uma pressão em virtude da proximidade da Copa do Mundo e as eleições", explica.

Em janeiro, a valorização do aluguel residencial, segmentada por tipos imobiliários, teve as seguintes variações: 0,20% (apartamentos), -0,18% (barracões) e 0,48% (casas). Segundo as classes de bairro, os aluguéis de apartamentos apresentaram altas generalizadas: popular (0,62%), média (0,38%), alto (0,18%) e luxo (0,03%).

Já o aumento dos preços de aluguéis comerciais, no mês passado, teve o seguinte comportamento: andares corridos (1,08%), galpões (0,15%), casas comerciais (0,51%), lojas (0,83%) e salas (0,78%).

Oferta - Em relação à oferta de imóveis, no que se refere ao segmento comercial, o levantamento mostrou crescimento de 2,66% no mês e de 50,19% no acumulado dos últimos 12 meses. Considerada a variação da oferta comercial em janeiro por tipos, a pesquisa apontou os seguintes aumentos: andares corridos (21,04%), casas comerciais (-2,59%), galpões (-10,68%), lojas (-8,88%) e salas (12,61%).

No segmento residencial, a oferta registrou alta de 0,91% no primeiro mês de 2014, com crescimento em todos os tipos imobiliários: apartamentos (0,35%), barracões (4,55%) e casas (3,66%). No acumulado dos últimos 12 meses, a alta chegou a 51,64%.(DiarioDoComercio)

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Crescem vendas de imóveis acima de R$ 500 mil em Belo Horizonte

Balanço de 2013 registra alta de 15,09% na comercialização de imóveis de luxo na capital




O mercado de luxo na capital mineira cresceu 15,09% no ano passado na comparação com 2012 e, segundo pesquisa, o destaque foi a venda de apartamentos com valores acima de R$ 500 mil. As unidades vendidas saltaram de 570 para 656 no ano. Os dados foram levantados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Ipead), vinculado à Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG).

Segundo o Sindicato da Indústria da Construção no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), os números mostram uma maior demanda por este tipo de imóvel. A tendência também é confirmada pela participação dos imóveis de maior valor no total das vendas. Em 2012, eles responderam por 21% das 2.716 unidades comercializadas, já em 2013 esses apartamentos representaram quase 27% das 2.434 unidades vendidas.

“Em 2012, o mercado percebeu a maior procura por imóveis na faixa acima de R$ 500 mil. Assim, em 2013, ocorreram mais lançamentos e a demanda acompanhou a oferta. O investimento em imóveis, a troca de um apartamento antigo por um novo ou aquisição de um primeiro imóvel já de maior valor sustentaram o bom resultado desse segmento”, analisa o vice-presidente da área imobiliária do Sinduscon-MG, Lucas Guerra Martins.

O dirigente observa ainda que imóveis acima de R$ 500 mil têm como público-alvo clientes menos sensíveis às oscilações do ambiente econômico. Por isso, apesar do ritmo de crescimento mais lento da economia, o segmento de apartamentos de luxo registrou essa taxa de crescimento mais significativa, diferentemente das faixas de preços mais baixas.

Em 2013, a venda de imóveis com preços entre R$ 100 mil e R$ 250 mil ficou praticamente estável frente a 2012, com variação de 0,5%, saindo de 1.007 para 1.012. Entretanto, cabe ressaltar que essa faixa concentra o maior número de unidades vendidas, 41,58% do total. Já a comercialização de apartamentos com valores de R$ 250 mil a R$ 500 mil teve queda de 32,75%, passando de 1.139 para 766 unidades, o que corresponde por 31,47% dos imóveis negociados. No total, o número de apartamentos vendidos no ano passado apresentou retração de 10,38% ante 2012, recuando de 2.716 para 2.434 unidades.

Mesmo com a queda nas vendas, o segmento registrou aumento de 11,66% no número de lançamentos na comparação com 2012, passando de 2.488 para 2.778 unidades. A média mensal da velocidade de vendas variou de 10,22% para 9,25% entre 2012 e 2013, uma redução de 0,97 ponto percentual.

Já o valor global de vendas (VGV), soma de todos os apartamentos que foram vendidos em 2013, de acordo com o grupo de empresas que compõem a pesquisa, foi de R$1,077 bilhão, uma queda de 9,83% em relação a 2012, quando o valor total foi de R$1,194 bilhão.

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Artigo - As Cassandras e a bolha imobiliária

Não se pode afirmar que uma bolha imobiliária não possa estourar no Brasil no futuro. Aliás, a Cassandra original, a da mitologia grega, estava correta em suas previsões de catástrofe e desgraça em Tróia. O problema é que estar certo muito antes da hora leva a decisões erradas.
*Ricardo Amorim

Cassandra é uma personagem da mitologia grega que previu a destruição de Tróia, mas ficou desacreditada devido a uma maldição

Em 2007, quando os preços dos imóveis começaram a cair nos EUA, surgiram as primeiras Cassandras vaticinando que em breve o destino brasileiro seria o mesmo. A lógica era simples: também aqui os preços já tinham subido muito, a expansão do crédito imobiliário tinha sido grande e as construtoras construíam como nunca.

Lógica simples, porém errada. Todos os pontos eram verdadeiros, mas ignoravam o fator determinante para quem pesava os prós e os contras da compra de um imóvel. Mesmo que o Brasil estivesse no processo de formação de uma bolha imobiliária, em que ponto deste processo estaríamos? Passados 7 anos, hoje ficou claro que apenas nos primeiros sopros.

Os preços dos imóveis, dependendo de localização e características, subiram entre 150% e 1000%. Portanto, teriam de cair entre 60% e 90% – o que é altamente improvável – apenas para voltar aos preços de 2007. Quem ouviu as Cassandras está esperando até hoje os preços caírem.

Isto não significa que uma bolha imobiliária não possa estourar no Brasil no futuro. Aliás, a Cassandra original, a da mitologia grega, estava correta em suas previsões de catástrofe e desgraça em Tróia. O problema é que estar certo muito antes da hora leva a decisões erradas.
Precisar quando uma bolha imobiliária vai estourar é impossível, mas bolhas não estouram antes de estarem suficientemente cheias, o que torna possível termos uma idéia aproximada se estamos perto ou distantes do estouro. Por isso, desde 2007, publico anualmente artigos analisando a situação do mercado imobiliário, tentando responder se já haveria indícios de uma bolha próxima do estouro, ou se os preços continuariam a subir.

Em meu último artigo, publicado há um ano, assim como em todos os anteriores, concluí que não havia sinais de estouro iminente e que os preços continuariam a subir. De lá para cá, de acordo com o índice FIPE/ZAP, na média, o preço dos imóveis subiu 13,5% no Brasil.

E qual é a situação hoje? Os que acreditam que uma bolha imobiliária está prestes a estourar baseiam-se em três diagnósticos: excesso de construção, construtoras em dificuldades e preços exagerados.

Para analisar o atual ritmo de construção no Brasil, uso o nível de consumo anual per capita de cimento, que estimo estar em 350kg. Até hoje, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 400 Kg per capita anual de consumo de cimento.

As dificuldades financeiras de algumas construtoras vêm da devolução de parte dos imóveis por inadimplência dos compradores – o que poderia contribuir para queda de preços – mas também de uma subavaliação dos custos de construção no passado, fator que está sendo corrigido, contribuindo para elevação de preços agora.

Mas os preços já não estão caros demais? Comparando com o passado ou com preços de imóveis nos EUA, parece que sim. No entanto, nem os preços históricos no Brasil nem o preço atual nos EUA são bons parâmetros de comparação.

Para uma comparação mais ampla, analisei preços de venda de imóveis de 90m2 em 509 cidades em todo o mundo, incluindo os 12 maiores mercados imobiliários brasileiros. Das 12 cidades brasileiras, 9 estão na metade mais cara do mundo, lideradas por Porto Alegre (35ª), Rio de Janeiro (42ª) e Florianópolis (44ª) e apenas 3 na metade mais barata: Campinas (319ª), Goiânia (320ª) e Fortaleza (417ª). Miami vem logo depois de Fortaleza, é a 418ª. Aliás, as 35 cidades mais baratas do mundo estão todas nos EUA e as 25 mais caras, todas em mercados emergentes, 20 delas na Ásia.

O mercado brasileiro como um todo está, sim, caro para padrões internacionais, mas não para parâmetros de mercados emergentes.

Minhas análises sugerem que aproximadamente 2/3 da alta de preços antes de um eventual estouro já aconteceu. Restaria, portanto, uma alta adicional de mais ou menos metade do que os preços já subiram.

Esta é uma média nacional, que inclui mercados onde os preços ainda estão baratos e podem subir mais do que a média e outros que já subiram demais. Brasília, por exemplo, que há um ano era a cidade mais cara do Brasil, já tem visto pequenas quedas de preços. Em um mercado que não subirá mais tanto nem de forma tão generalizada, a localização e os diferenciais de cada imóvel serão muito mais importantes.

E quando os preços finalmente caírem – todo preço de ativo cai um dia e não há razão para crer que com o mercado imobiliário brasileiro será diferente – quanto devem cair? A experiência internacional dá duas dicas. Primeiro, os preços dos imóveis que mais subirem serão os que mais cairão. Segundo, o tamanho da queda depende diretamente do volume de crédito imobiliário no momento do estouro da bolha e do crescimento percentual deste crédito desde que a expansão começou. Por ora, o primeiro sugeriria uma queda muito pequena por aqui, o segundo, uma enorme.

Seja cada vez mais criterioso em seus investimentos imobiliários, mas ainda é cedo para desesperar-se com o choro das Cassandras.
Artigo publicado originalmente na coluna do autor, na revista IstoÉ.

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